Requisitos para pedir una hipoteca: qué mira el banco antes de aprobarla

Requisitos para pedir una hipoteca: respuesta rápida

Para pedir una hipoteca necesitas demostrar que la operación es viable, no encajar en una plantilla idéntica para todos los bancos. La Ley 5/2019 obliga a la entidad a evaluar en profundidad tu solvencia antes de prestar dinero. En esa evaluación debe considerar factores como empleo, ingresos actuales y previsibles, activos, ahorro, gastos fijos y compromisos ya asumidos.

Eso significa que expresiones como “contrato indefinido obligatorio”, “30 % de ahorro obligatorio” o “la cuota nunca puede pasar del 35 %” no son requisitos legales universales. Son referencias o políticas comerciales que pueden aparecer con frecuencia, pero cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo y cada operación se estudia de forma individual.

Si buscas el proceso completo —desde preparar la solicitud hasta la FEIN y la firma—, consulta nuestra guía sobre cómo pedir una hipoteca paso a paso. Aquí nos centramos en una pregunta más concreta: qué debe ver el banco en tu perfil para considerar viable la operación.

¿Qué necesito para pedir una hipoteca?

En términos prácticos necesitas dos cosas: un expediente que permita al banco evaluar tu solvencia y una vivienda cuya financiación sea viable. Eso implica poder justificar identidad, ingresos y situación laboral, explicar tus deudas y gastos, disponer del ahorro que requiera la compra y aportar la documentación del inmueble cuando el proceso avance.

No todos esos elementos son “mínimos legales” con una cifra idéntica en todos los bancos. La entidad debe estudiar el conjunto y decidir conforme a su política de riesgos. Por eso esta misma página agrupa búsquedas como “qué necesito para pedir una hipoteca”, “qué se necesita para pedir una hipoteca” y “condiciones para pedir una hipoteca”.

Qué está obligado a evaluar el banco antes de concederte la hipoteca

La parte más importante de los “requisitos” no nace de una lista comercial, sino del estudio de solvencia. El artículo 11 de la Ley 5/2019 exige que el prestamista evalúe en profundidad si es probable que puedas cumplir las obligaciones del préstamo. Para ello tiene que mirar factores pertinentes de tu situación económica, no limitarse a comprobar que la vivienda vale suficiente.

Entre los elementos que la ley menciona expresamente están la situación de empleo, los ingresos presentes, los ingresos previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. El Banco de España lo resume de forma práctica: el banco realiza un estudio de viabilidad para determinar la capacidad de pago y consulta las deudas que mantienes con otras entidades.

Hay otra consecuencia importante: la solvencia no debe basarse predominantemente en el valor de la vivienda. Tener una casa con una tasación alta no sustituye por sí solo una capacidad de pago insuficiente. La garantía importa, pero el foco principal debe estar en si podrás devolver el préstamo.

Ingresos y estabilidad laboral: qué quiere comprobar realmente el banco

Los ingresos son una de las piezas centrales porque de ellos saldrán las cuotas durante muchos años. Pero el banco no mira únicamente cuánto cobras este mes. Le interesa saber si esos ingresos son recurrentes, razonablemente previsibles y suficientes después de tus gastos y deudas.

Por eso un contrato indefinido suele resultar cómodo para el análisis de riesgo: facilita justificar continuidad. Pero no es un requisito legal. Una persona con contrato temporal, un funcionario, un autónomo, un profesional con varios pagadores o alguien con rentas adicionales puede conseguir una hipoteca si la entidad considera que el conjunto de ingresos es estable y verificable.

También importa la relación entre el importe solicitado y tus ingresos. No existe un “sueldo mínimo para hipoteca” válido para todos los casos. Pedir 90.000 € y pedir 300.000 € son operaciones completamente distintas. Si quieres traducir tu salario a una cuota orientativa, utiliza nuestra guía sobre qué hipoteca te puedes permitir con tu sueldo y el simulador de hipoteca.

En perfiles con ingresos bajos, el problema tampoco es una cifra concreta de nómina, sino el margen que queda después de pagar la cuota y el resto de obligaciones. Lo explicamos con números en la guía de hipoteca con nómina de 1.200 euros.

Deudas y capacidad de pago: por qué el banco no mira solo la cuota hipotecaria

Una hipoteca nueva se suma a tu situación financiera existente. Si ya pagas un coche, un préstamo personal, compras aplazadas, tarjetas o eres garante de otras operaciones, esos compromisos reducen el margen disponible para asumir una nueva cuota.

En internet verás con frecuencia referencias del 30 %, 35 % o incluso 40 % de los ingresos. Son útiles para hacer una primera planificación, pero no son una frontera legal universal de aprobación. La Ley 5/2019 exige analizar ingresos, gastos fijos y compromisos; el umbral concreto que una entidad acepta depende de su política de riesgos y del resto del perfil.

La tabla no dice lo que un banco te aprobará. Sirve para entender por qué cancelar o reducir una deuda pequeña puede cambiar mucho una operación ajustada. También explica por qué dos personas con el mismo sueldo pueden recibir respuestas distintas.

Ahorros y porcentaje de financiación: cuánto necesitas realmente

El ahorro cumple varias funciones a la vez. Permite cubrir la parte del precio que no financia el banco, afrontar impuestos y gastos de compraventa y conservar una reserva para imprevistos. Además, un porcentaje de financiación menor puede reducir el riesgo que asume la entidad.

El Banco de España señala que la cuantía del préstamo hipotecario está normalmente vinculada al valor de tasación y que, de forma habitual, puede llegar hasta alrededor del 80 % de ese valor. Eso es una referencia frecuente del mercado, no una obligación de prestar exactamente el 80 % ni una prohibición absoluta de superar ese porcentaje.

Por ejemplo, para una vivienda de 250.000 €, una financiación de 200.000 € equivaldría al 80 % del precio. El comprador tendría que cubrir 50.000 € de precio con recursos propios y, además, los impuestos y gastos de la compraventa que correspondan según el inmueble, la comunidad autónoma y su situación. No conviene simplificar todos esos costes a un porcentaje fijo universal.

Si no llegas a esa entrada, no significa automáticamente que no puedas comprar. Existen operaciones de financiación superior, perfiles especialmente sólidos y productos o avales específicos. Puedes profundizar en cómo pedir una hipoteca sin ahorros y en nuestra guía de hipoteca al 100 %.

CIRBE, impagos e historial crediticio

Antes de conceder una hipoteca, la entidad necesita saber qué obligaciones financieras tienes. La Ley 5/2019 establece que debe consultar el historial crediticio acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y también contempla la consulta de entidades privadas de información crediticia en los términos legalmente previstos.

Es importante no confundir conceptos: la CIRBE no es una lista de morosos. Recoge información sobre préstamos, créditos, avales y garantías declarados por las entidades. Esa información permite al banco entender cuánto riesgo tienes ya asumido con otros prestamistas.

El Banco de España explica además que las entidades pueden consultar registros de impagados habituales durante el estudio. Si existe un dato incorrecto, conviene detectarlo y solicitar su rectificación antes de iniciar una operación tan sensible como una hipoteca.

Tú mismo puedes solicitar gratuitamente tu informe de riesgos de la CIRBE. Revisarlo con antelación puede ayudarte a comprobar que las operaciones declaradas coinciden con tu situación y a recordar avales o límites de crédito que también pueden influir en el análisis.

Edad y plazo: no existe una edad máxima legal universal para pedir hipoteca

La edad influye porque una hipoteca puede durar 20, 25 o 30 años y el banco debe valorar los ingresos previsibles durante toda la vida del préstamo. Pero no existe una edad máxima general fijada por ley para solicitar una hipoteca.

Las entidades sí pueden establecer límites internos de edad al vencimiento o reducir el plazo disponible según el perfil. Por eso dos bancos pueden ofrecer plazos distintos a la misma persona. Cuanto menor sea el plazo, mayor será normalmente la cuota para un mismo capital y tipo de interés.

Si esta es tu principal duda, hemos separado el tema en una guía específica sobre hipotecas para mayores de 60 años, donde explicamos cómo interactúan edad, plazo, jubilación e ingresos previsibles.

La vivienda también debe cumplir: tasación y calidad de la garantía

No basta con que el solicitante tenga un buen perfil. El inmueble que se ofrece como garantía también forma parte del estudio. El artículo 13 de la Ley 5/2019 establece que los inmuebles aportados en garantía deben ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del préstamo.

La tasación permite estimar el valor de la garantía y ayuda a determinar cuánto está dispuesta a financiar la entidad. Una diferencia importante entre precio de compra y tasación puede cambiar el dinero que necesitas aportar, especialmente si el banco aplica su porcentaje sobre una base inferior a la que esperabas.

Por eso tenemos una guía específica sobre si la hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o el valor de compra. Conviene revisarla antes de firmar arras con un margen de financiación muy ajustado.

Documentación que te puede pedir el banco

Los documentos no son un requisito separado de la solvencia: son la forma de demostrarla. La lista exacta cambia según entidad, empleo, número de titulares, origen de los ingresos y características del inmueble.

BBVA, HelpMyCash y otros actores del mercado publican listas muy parecidas, pero no debes interpretarlas como una relación cerrada. El artículo 12 de la Ley 5/2019 permite a la entidad solicitar la información y las pruebas necesarias para realizar una evaluación adecuada de solvencia; si no puede completar esa evaluación porque falta información esencial, el préstamo no podrá concederse.

Preparar un expediente ordenado reduce idas y vueltas. Si tienes un contrato de arras con fecha límite, esa organización es especialmente importante. Consulta también cuánto tardan en conceder una hipoteca para entender qué fases pueden consumir más tiempo.

Autónomos, contratos temporales e ingresos variables: requisitos distintos, no imposibilidad

Un error frecuente es pensar que solo existe un “perfil hipotecable”: asalariado indefinido, dos años en la misma empresa y nómina fija. Ese perfil puede ser fácil de analizar, pero la realidad es más amplia.

Si eres autónomo

El banco suele necesitar una visión más larga de la actividad: declaraciones fiscales, evolución de facturación, resultados, pagos a la Seguridad Social, extractos y otros documentos que permitan distinguir un buen mes de una capacidad sostenible. Dos autónomos con el mismo ingreso anual pueden recibir valoraciones distintas si uno muestra una trayectoria estable y otro concentra ingresos irregulares.

Si tienes contrato temporal

La entidad puede analizar antigüedad, sector, continuidad entre contratos, historial de ingresos y perspectivas de empleo. No existe una prohibición legal de concederte una hipoteca por no tener contrato indefinido.

Si cobras bonus, comisiones o varios ingresos

El banco puede aplicar criterios prudentes sobre qué parte considera recurrente. Conviene documentar la evolución histórica de esos ingresos en lugar de construir la solicitud alrededor del mejor mes del año.

¿Es más fácil si sois dos titulares? ¿Y si aportas un aval?

Dos titulares pueden reforzar una operación cuando ambos aportan ingresos estables, ahorro y buen historial. Pero también se suman las obligaciones de ambos. Si uno de los dos tiene deudas elevadas o una situación financiera débil, no puede asumirse que añadirlo vaya a mejorar automáticamente el expediente.

Con los avalistas ocurre algo parecido. Un aval no es un requisito universal para pedir una hipoteca. Es una garantía adicional que algunas entidades pueden solicitar cuando una parte de la operación no encaja en sus límites habituales. Quien avala asume un riesgo real y puede terminar respondiendo de la deuda si el titular no paga.

Antes de utilizar un aval para “forzar” una operación demasiado ajustada, conviene entender qué problema intenta resolver: falta de ahorro, ingresos insuficientes, poca antigüedad, porcentaje de financiación alto o alguna otra debilidad. A veces es más prudente modificar el importe o esperar que trasladar el riesgo a un familiar.

Qué hacer si no cumples uno de los requisitos típicos

No cumplir una referencia comercial no significa que todas las puertas estén cerradas. Lo importante es identificar cuál es el punto débil y si puede corregirse sin asumir un riesgo financiero excesivo.

• Te falta ahorro: reduce el precio objetivo, aumenta el plazo de ahorro o estudia financiación superior solo si la cuota sigue siendo sostenible.
• Tienes otras deudas: analiza si compensa amortizarlas antes de solicitar la hipoteca.
• Acabas de cambiar de trabajo: prepara contrato, trayectoria anterior y cualquier elemento que demuestre continuidad de ingresos.
• Eres autónomo con ingresos variables: presenta varios ejercicios y no solo el último trimestre.
• El plazo queda corto por edad: reduce capital, aporta más ahorro o compara políticas de plazo entre entidades.
• La tasación sale baja: calcula de nuevo la aportación necesaria antes de comprometerte a firmar.

La respuesta tampoco es solicitar a veinte bancos sin estrategia. Cada entidad puede valorar de forma diferente el mismo perfil, así que tiene sentido comparar, pero con el expediente ya ordenado. Nuestra guía sobre cuál es el mejor banco para pedir una hipoteca explica cómo comparar ofertas sin confundir un TIN publicitario con la propuesta que recibirás después del estudio.

Cumplir requisitos no equivale a tener la hipoteca aprobada

Esta diferencia es fundamental. Puedes tener ahorro, nómina estable, pocas deudas y una vivienda aparentemente adecuada y aun así no existir una obligación de que un banco concreto te conceda la hipoteca. El Banco de España recuerda que las entidades son libres de aceptar o desestimar operaciones conforme a sus criterios de riesgo.

La Ley 5/2019 sí establece una condición clara para el prestamista: solo debe poner el préstamo a disposición del cliente si la evaluación de solvencia indica que es probable que pueda cumplir sus obligaciones. Por eso no deberías asumir compromisos irreversibles basándote únicamente en una simulación o una conversación comercial preliminar.

Cuando la operación resulta viable y avanza a la fase precontractual, la entidad debe facilitar la FEIN y la documentación correspondiente con la antelación legal aplicable antes de la firma. La FEIN es la que te permite analizar la oferta personalizada: interés, cuota, vinculaciones, comisiones, plazo y otras condiciones.

Checklist: qué revisar antes de pedir la hipoteca

Si puedes responder con claridad a estas preguntas, llegarás al banco con una operación mucho mejor preparada. El objetivo no es “parecer un cliente perfecto”, sino presentar datos completos y saber de antemano dónde puede estar el límite de tu financiación.

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