- Cuánto son los gastos de una hipoteca: respuesta rápida
- Gastos de hipoteca y gastos de compra: no son lo mismo
- Quién paga cada gasto desde la Ley 5/2019
- Tasación: el principal gasto que paga el cliente
- Comisión de apertura y copias de escritura
- Ejemplos con hipotecas de 150.000, 200.000 y 300.000 €
- Qué gastos paga el banco
- Seguros, cuenta y productos bonificados
- Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar con hipoteca
- ¿Se pueden incluir los gastos dentro de la hipoteca?
- Cómo comparar el coste real de dos hipotecas
- Hipotecas anteriores a 2019 y reclamación de gastos
- Preguntas frecuentes
Cuánto son los gastos de una hipoteca en 2026: respuesta rápida
Si hablamos estrictamente de los gastos de formalización del préstamo hipotecario —y no de los impuestos y gastos de comprar la vivienda—, para una persona física que contrata una hipoteca residencial sujeta a la Ley 5/2019 el reparto actual es bastante más sencillo de lo que todavía aparece en muchas explicaciones antiguas. El cliente paga la tasación del inmueble, la copia notarial que solicite para sí y, si la oferta la incluye, la comisión de apertura. El banco asume los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo, la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad y los impuestos que le correspondan por la constitución del préstamo.
Los gastos y productos combinados también pueden cambiar qué oferta resulta más barata. Nuestra comparativa sobre el mejor banco para pedir una hipoteca explica por qué TIN, TAE, seguros y comisiones deben analizarse juntos.
Por eso no existe un porcentaje universal del tipo “los gastos de hipoteca son el 2 % o el 3 %”. En una operación sin comisión de apertura, el gasto inicial que sale directamente del bolsillo del prestatario puede concentrarse casi por completo en la tasación. En otra hipoteca con una comisión de apertura del 1 %, esa comisión puede ser mucho mayor que la propia tasación. Y si además estás comprando una vivienda, debes sumar aparte entrada, impuestos y gastos de compraventa, que pueden representar una cantidad muy superior.
| Concepto | Quién lo paga | Qué debes saber |
|---|---|---|
| Tasación | Cliente | Precio libre; depende del inmueble y de la tasadora |
| Notaría de la escritura del préstamo | Banco | El cliente paga las copias adicionales que solicite |
| Registro de la garantía hipotecaria | Banco | Corresponde a la inscripción del préstamo |
| Gestoría del préstamo | Banco | Cuando forma parte de la formalización de la hipoteca |
| AJD del préstamo hipotecario | Prestamista | El sujeto pasivo de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es el prestamista |
| Comisión de apertura | Cliente, si existe | Debe estar informada y se cobra una sola vez |
Si quieres entender también el coste financiero que pagarás durante años, no lo mezcles con estos gastos iniciales: consulta nuestra guía sobre cómo se calculan los intereses de una hipoteca y prueba el simulador de hipoteca.
Gastos de hipoteca y gastos de comprar vivienda: no son lo mismo
Una de las confusiones más frecuentes al preguntar cuánto son los gastos de una hipoteca es sumar en la misma bolsa todo lo que se paga al comprar una casa. Jurídica y económicamente son dos operaciones distintas. Una es la compraventa: tú adquieres una vivienda a un vendedor. Otra es el préstamo hipotecario: una entidad te presta dinero y la vivienda queda como garantía.
La compraventa tiene sus propios gastos e impuestos. Si compras una vivienda usada, normalmente aparece el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma y de posibles bonificaciones. En obra nueva, el esquema fiscal es diferente y entra el IVA, además del AJD que corresponda a la compraventa. También están la escritura de compraventa, su inscripción registral y otros costes que puedan existir en tu operación. Estos importes no se convierten en gastos de la hipoteca solo porque necesites financiación.
Esta separación cambia por completo la respuesta a “¿cuánto dinero necesito?”. Puedes tener una hipoteca con una tasación de unos cientos de euros y ninguna comisión de apertura, pero necesitar decenas de miles de euros para la entrada y los impuestos de la compra. Por eso, cuando prepares presupuesto, crea tres columnas independientes: aportación al precio, gastos e impuestos de compraventa y gastos propios del préstamo. Esa fotografía es mucho más útil que aplicar un porcentaje genérico.
Si todavía estás calculando hasta qué precio de vivienda puedes llegar, combina esta guía con qué hipoteca puedes permitirte con tu sueldo.
Quién paga los gastos de una hipoteca desde la Ley 5/2019
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fijó expresamente el reparto de varios gastos asociados a la firma. Para los préstamos que entran dentro de su ámbito, la tasación corresponde al prestatario y la gestoría al prestamista. El banco asume además los aranceles notariales de la escritura del préstamo y los gastos de inscripción de la garantía en el Registro. Las copias notariales las paga quien las solicita.
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de préstamo hipotecario también merece una aclaración, porque muchas páginas antiguas siguen creando confusión. Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 17/2018, cuando se trata de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo del AJD es el prestamista. Esto es distinto del tratamiento fiscal de la compraventa, que debes analizar por separado.
La ley establece quién debe soportar cada partida, pero una entidad puede mejorar comercialmente la situación del cliente. Por ejemplo, un banco puede ofrecer pagar también la tasación. Eso no transforma la regla general: simplemente es una condición comercial de esa oferta. Lo importante al comparar es comprobar qué aparece de verdad en la documentación precontractual y qué coste acabará saliendo de tu cuenta.
Tasación: el principal gasto de formalización que paga el cliente
La tasación hipotecaria determina el valor del inmueble que servirá como garantía y es, en la práctica, el gasto de formalización más claro que la ley coloca a cargo del prestatario. Su precio no está fijado como un porcentaje obligatorio del préstamo. Depende de la empresa tasadora, del tipo de inmueble, ubicación, superficie, complejidad del encargo y otros factores. Como orientación de mercado, comparadores y portales hipotecarios sitúan con frecuencia una vivienda estándar en el entorno de unos pocos cientos de euros, pero conviene pedir precio para tu inmueble concreto y no convertir una media en una tarifa oficial.
Pagar la tasación también te da derechos. El Banco de España recuerda que la entidad debe aceptar una tasación que aportes si está certificada por un tasador homologado y no está caducada. Puede efectuar las comprobaciones que considere oportunas, pero no cobrarte por esas comprobaciones. Esto permite comparar presupuestos y evita asumir automáticamente el proveedor que te proponga el banco.
La tasación es además importante para la financiación. No es solo una factura: el valor obtenido influye en el porcentaje que la entidad está dispuesta a prestar. Por eso, si buscas financiación muy alta, el resultado puede afectar a la cantidad de ahorro que finalmente necesites. Puedes ampliar este punto en nuestras guías sobre hipoteca sin ahorros y hipoteca al 100 %.
Comisión de apertura y copia de escritura: cuándo se suman a los gastos
La comisión de apertura puede cambiar mucho la respuesta a cuánto son los gastos de una hipoteca. El Banco de España explica que remunera las gestiones administrativas de estudio, tramitación o concesión del préstamo y que, cuando existe, suele expresarse como un porcentaje del importe financiado, aunque puede establecerse de otro modo. No hay una tarifa única para todas las entidades. El banco debe informarte de su importe antes de contratar.
Por ejemplo, una comisión del 0,5 % sobre una hipoteca de 200.000 € serían 1.000 €. Una comisión del 1 % serían 2.000 €. En cambio, con una comisión de apertura del 0 %, ese coste desaparece. Por eso dos hipotecas con el mismo tipo de interés pueden exigir cantidades iniciales diferentes. La comparación debe hacerse con la TAE, la FEIN y el coste total, no solo con el TIN.
En cuanto a la escritura, el banco paga el coste notarial de la escritura del préstamo que le corresponde, pero las copias adicionales las asume quien las solicita. El importe de una copia depende de su extensión y del tipo de copia, así que no conviene sumar una cifra fija a todas las hipotecas si ni siquiera vas a solicitarla.
Ejemplos: gastos de una hipoteca de 150.000, 200.000 y 300.000 euros
Para convertir la teoría en números, podemos construir varios escenarios. Son ejemplos didácticos, no tarifas de mercado: suponemos una tasación de 350 € y no incluimos una copia adicional de escritura. El objetivo es enseñar por qué la comisión de apertura puede importar mucho más que el tamaño del préstamo cuando comparas el desembolso inicial.
| Importe hipoteca | Comisión apertura | Tasación asumida | Total del ejemplo |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 0 % | 350 € | 350 € |
| 200.000 € | 0 % | 350 € | 350 € |
| 200.000 € | 0,5 % = 1.000 € | 350 € | 1.350 € |
| 300.000 € | 1 % = 3.000 € | 350 € | 3.350 € |
Este cuadro explica algo importante: el importe de la hipoteca no determina por sí solo los gastos que tú pagas. Una tasación puede tener un precio parecido para dos viviendas aunque los préstamos sean distintos, mientras que una comisión porcentual sí crece con el capital. Además, una entidad podría asumir comercialmente la tasación, reduciendo todavía más el desembolso inicial.
Estos ejemplos tampoco incluyen intereses, seguros, mantenimiento de cuenta, productos combinados ni gastos de compraventa. Si quieres calcular cuota e intereses del préstamo durante toda su vida, usa el simulador de hipoteca de Housefinan.
Qué gastos paga el banco: notaría, registro, gestoría e impuestos
Aunque no los pagues directamente, merece la pena saber qué partidas existen porque aparecen en el proceso y ayudan a entender la documentación. En una hipoteca nueva sujeta a la Ley 5/2019, el prestamista asume los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario. Esto no significa que el banco pague la escritura de compraventa: son escrituras y operaciones diferentes.
La entidad también asume los gastos de inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad y los de la gestoría asociados a la formalización del préstamo. Por su parte, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el prestamista es el sujeto pasivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados desde la reforma fiscal de 2018.
La distinción “préstamo frente a compra” vuelve a ser decisiva. Si compras una casa, la adquisición genera sus propios gastos de notaría, registro e impuestos, y esos sí forman parte de tu presupuesto de compraventa. Por tanto, leer “el banco paga notaría y registro” sin el apellido de la hipoteca puede llevar a pensar, incorrectamente, que el comprador ya no tiene otros gastos notariales o registrales.
Seguros, cuenta y productos bonificados: costes que no debes olvidar
Los gastos de formalización son solo una parte del coste económico de una hipoteca. Muchas ofertas mejoran el tipo de interés si domicilias la nómina, utilizas tarjetas, contratas seguros u otros productos. El Banco de España recuerda que este tipo de productos puede influir en las condiciones del préstamo y que debes valorar si la bonificación realmente compensa su coste.
Un seguro de hogar, una cuenta de pago o un seguro de vida asociado a la hipoteca no deben mezclarse automáticamente con notaría o registro, pero sí entrar en tu comparación de coste total cuando sean necesarios para mantener la oferta que estás analizando. Una hipoteca con TIN más bajo puede ser más cara si para conservar ese tipo debes pagar productos que no necesitas o que cuestan mucho más que el ahorro de intereses.
También hay costes que pueden aparecer más adelante: una posible comisión o compensación por amortización anticipada, una novación, una subrogación o la cancelación registral cuando termines de pagar. No son gastos iniciales de constituir la hipoteca, pero forman parte de la flexibilidad futura. Si ya tienes préstamo y te planteas cambiar condiciones, puedes usar nuestro simulador de subrogación de hipoteca.
Para comparar fija y mixta con una estructura homogénea, tienes también el comparador de hipoteca fija o mixta.
Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una vivienda con hipoteca
Cuando alguien pregunta por los gastos de hipoteca, muchas veces la preocupación real es otra: “¿cuánto dinero tengo que tener en la cuenta para poder comprar?”. Para responder bien hay que sumar tres bloques. Primero, la parte del precio que el banco no financie. Segundo, los impuestos y gastos de compraventa. Tercero, los gastos del préstamo que te correspondan, como tasación y posible comisión de apertura.
En una operación en la que la entidad financia alrededor del 80 % del valor que toma como referencia, la entrada puede ser el componente más grande. A eso se añaden impuestos que dependen de si la vivienda es nueva o usada y de la comunidad autónoma, más los demás gastos de adquisición. Por eso es mejor construir el presupuesto desde el precio concreto de la vivienda que repetir la regla simplificada de “necesitas X %”.
Además, no conviene llegar a la firma con todos los ahorros agotados. Después de comprar aparecen mudanza, suministros, comunidad, impuestos locales, mantenimiento y posibles reparaciones. Una cuota aprobable por el banco no sustituye a un presupuesto personal sostenible. Si quieres poner la mensualidad en relación con tus ingresos, revisa la guía de hipoteca según sueldo.
¿Se pueden incluir los gastos dentro de la hipoteca?
No debes dar por hecho que el banco financiará los gastos simplemente porque apruebe la hipoteca. La entidad decide el importe máximo después de analizar tu solvencia, el valor de la garantía, el precio de compra y su política de riesgos. En muchas operaciones, la financiación se limita a una parte del valor de la vivienda y el comprador necesita aportar con ahorro propio tanto la diferencia de precio como los impuestos y gastos que no entren en el préstamo.
Existen operaciones con porcentajes de financiación superiores, avales o garantías adicionales, pero no convierten todos los costes en financiables de manera automática. Una hipoteca al 100 % del precio, por ejemplo, puede seguir dejando fuera impuestos y otros gastos de compra. Si tu objetivo es reducir al mínimo la aportación inicial, la lectura útil no es solo “qué banco da más”, sino qué porcentaje financia, sobre qué valor lo calcula, qué costes quedan fuera y qué riesgo mensual asumes después.
Cuando una vivienda ya está libre de cargas y estudias usarla como garantía para obtener liquidez, la lógica también cambia. En ese caso puedes consultar nuestra guía sobre cómo hipotecar una vivienda ya pagada.
Cómo comparar el coste real de dos hipotecas antes de firmar
La comparación útil no consiste en anotar el TIN de dos anuncios. Antes de firmar, coloca las ofertas en una tabla con el mismo capital y plazo y revisa al menos estos elementos:
- TIN y estructura del tipo: fijo, variable o mixto, y cómo puede cambiar la cuota.
- TAE: ayuda a comparar el coste de las ofertas bajo una metodología común, incorporando determinados gastos y comisiones.
- Comisión de apertura: comprueba si existe, cuánto representa en euros y cuándo se cobra.
- Productos y bonificaciones: calcula el coste de seguros, cuentas o tarjetas necesarios para mantener el tipo bonificado.
- Amortización y cambios futuros: revisa comisiones aplicables a reembolso, novación o subrogación.
- Gastos iniciales: confirma quién paga tasación y cualquier otra partida concreta en tu oferta.
Cuando recibas la FEIN, utiliza ese documento como referencia para comprobar las condiciones personalizadas de la operación. La publicidad sirve para filtrar ofertas; la FEIN sirve para entender lo que realmente te están proponiendo. Si una hipoteca aparentemente más barata exige 1.500 € de apertura y varios cientos de euros anuales en productos, compara ese coste con el ahorro de intereses que promete.
Este es también el momento de volver a la pregunta inicial: no “¿cuánto son los gastos?” en abstracto, sino “¿cuánto me costará esta hipoteca concreta durante el tiempo que probablemente la mantenga?”. Esa segunda pregunta conduce a decisiones mucho más completas.
¿Y si tu hipoteca es anterior a 2019? Gastos y reclamaciones
El reparto descrito en esta guía se refiere principalmente a la contratación actual y a préstamos sujetos a la Ley 5/2019. Si firmaste una hipoteca antes de su entrada en vigor, no debes aplicar retrospectivamente la tabla actual como si hubiese sido la regla vigente entonces. Durante años existieron cláusulas que trasladaban al consumidor todos los gastos de formalización y posteriormente los tribunales fueron delimitando qué partidas podían considerarse abusivas y qué cantidades correspondía devolver.
Si estás valorando una reclamación de gastos de una hipoteca antigua, la respuesta depende de la fecha de firma, de la cláusula concreta, de las facturas que conserves y de la jurisprudencia aplicable. No es lo mismo una hipoteca de 2017 que una formalizada después de junio de 2019. Para una reclamación individual conviene revisar la escritura y la documentación con criterio jurídico específico en lugar de usar una calculadora genérica.
Si tu duda no es cuánto costó formalizar el préstamo, sino cuánto tendrás que pagar cuando termine, consulta nuestra guía sobre cuánto cuesta cancelar una hipoteca: separa deuda cero, notaría, Registro, gestoría y posibles comisiones por amortización anticipada.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de una hipoteca
Estas son algunas de las dudas más habituales cuando intentas calcular cuánto dinero tendrás que pagar al formalizar una hipoteca.
¿Cuánto son los gastos de una hipoteca de 200.000 euros?
No hay una cifra única. En una hipoteca nueva, el cliente paga la tasación, las copias notariales que solicite y la comisión de apertura si existe. Con una tasación asumida de 350 € y apertura del 0 %, el ejemplo serían unos 350 € de gasto inicial del préstamo. Con una apertura del 0,5 %, sumarías 1.000 € y el total del ejemplo subiría a 1.350 €. No incluye impuestos ni gastos de compraventa.
¿Quién paga notaría, registro y gestoría de la hipoteca?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el banco paga los aranceles notariales de la escritura del préstamo, la inscripción de la garantía en el Registro y la gestoría asociada a la formalización. Las copias notariales las paga quien las solicite.
¿Quién paga la tasación de una hipoteca?
La tasación corresponde al prestatario según la Ley 5/2019, aunque una entidad puede decidir asumirla como condición comercial. Puedes aportar una tasación homologada y vigente y la entidad debe aceptarla, sin cobrarte por las comprobaciones que decida realizar.
¿Los gastos de compra son gastos de hipoteca?
No. La compraventa y el préstamo hipotecario son operaciones distintas. Los impuestos de adquisición, la escritura de compraventa y su inscripción deben calcularse aparte de la tasación, la posible comisión de apertura y los gastos propios del préstamo.
¿Puede una hipoteca tener comisión de apertura?
Sí. Puede existir si está contemplada en la oferta y se informa de su importe. Se cobra una sola vez y engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión. También existen hipotecas con comisión de apertura del 0 %, por lo que es un punto directo de comparación.
