Cuánto dinero necesito para pedir una hipoteca: entrada, gastos y ahorro

Cuánto dinero necesito para pedir una hipoteca: respuesta rápida

No existe una cantidad mínima universal ni una regla legal que obligue a tener exactamente el 30 % del precio ahorrado. Para calcular cuánto dinero necesitas debes separar tres bolsas: la parte del precio que no cubra la hipoteca, los impuestos y gastos de la compraventa, y el colchón que quieras mantener después de firmar.

El Banco de España explica que la cuantía del préstamo está vinculada al valor de tasación y que, normalmente, puede llegar hasta alrededor del 80 % de ese valor. Eso no significa que todas las entidades financien siempre el 80 %, ni que ese porcentaje se aplique automáticamente sobre el precio de compra. Cada banco utiliza su política de riesgos y puede ofrecer una financiación distinta.

Por eso es mejor preguntarte “¿cuánto dinero necesito para mi compra concreta?” que intentar alcanzar un porcentaje genérico. Si además quieres saber si tus ingresos soportan la futura cuota, esa es otra intención distinta y la resolvemos en qué hipoteca te puedes permitir con tu sueldo.

La parte del precio que no financia el banco

La primera cifra que necesitas conocer es el porcentaje de financiación. Si una vivienda cuesta 200.000 € y la entidad presta 160.000 €, la diferencia de 40.000 € tiene que salir de tus fondos propios o de otra fuente aceptada por el banco.

Ese ejemplo equivale a financiar el 80 % del precio, pero debe leerse solo como una simulación sencilla. El banco estudia también la tasación, tu solvencia, el tipo de inmueble y su política comercial. En algunas operaciones puede financiar menos y, en otras, más.

Además, “hipoteca de 160.000 €” y “casa de 200.000 €” no describen lo mismo. Una persona puede tener capacidad de pago para la cuota de 160.000 € y aun así no disponer del dinero necesario para cerrar la compra. Esa es la razón por la que capacidad mensual y ahorro deben calcularse por separado.

Entrada, impuestos y gastos: no son lo mismo

Llamamos habitualmente “entrada” a la aportación al precio que no financia el banco. Los impuestos y gastos de la compra son otra partida. Mezclarlos puede llevarte a pensar que tienes suficiente ahorro cuando, en realidad, solo has cubierto la diferencia entre precio y préstamo.

También conviene distinguir los gastos de compraventa de los gastos de formalización de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019, en la formalización del préstamo hipotecario el cliente paga la tasación, mientras que el banco asume determinados costes de notaría, registro, gestoría e impuesto del préstamo. Eso no elimina los gastos propios de comprar la vivienda.

Si quieres profundizar en ese reparto, consulta cuánto son los gastos de una hipoteca. En esta guía nos interesa el efecto práctico: saber qué dinero necesitas tener disponible antes de comprar.

Ejemplos: cuánto ahorro necesitas según el precio de la vivienda

La siguiente tabla utiliza un escenario puramente ilustrativo: la entidad financia el 80 % del precio y tú reservas, además, una bolsa equivalente al 10 % o al 15 % del precio para impuestos y gastos. Esas columnas no son tarifas oficiales; sirven para ver cómo cambia el orden de magnitud y por qué debes sustituirlas después por tus impuestos y costes reales.

La utilidad de la tabla no es decirte que necesitas exactamente una de esas cifras, sino mostrarte la fórmula. Si tu entidad financia más del 80 %, baja la aportación al precio; si financia menos, sube. Y si tus impuestos son inferiores o superiores a esos escenarios, el total también cambia.

Para una compra de 300.000 €, por ejemplo, no deberías asumir automáticamente que necesitas 90.000 €. Primero calcula qué importe hipotecario real puedes obtener y después sustituye el porcentaje genérico de gastos por la fiscalidad y los costes de tu operación.

Vivienda nueva o usada: por qué el ahorro necesario cambia

La Agencia Tributaria diferencia claramente la tributación. La primera entrega de una vivienda nueva por el promotor tributa por IVA; con carácter general, el tipo de IVA de vivienda es actualmente del 10 %. Las viviendas usadas tributan por ITP, que se paga a la Hacienda autonómica correspondiente.

Eso significa que no existe una única cifra nacional para los impuestos de una vivienda usada. Las comunidades autónomas fijan sus tipos y pueden existir reducciones según edad, discapacidad, familia numerosa, vivienda habitual u otras circunstancias. En obra nueva también pueden existir otros costes e impuestos vinculados a la escritura de compraventa.

Por tanto, si estás construyendo tu objetivo de ahorro, el paso correcto es identificar primero si comprarás vivienda nueva o usada y después consultar la fiscalidad vigente en la comunidad autónoma donde está el inmueble.

Qué cambia si la tasación es inferior o superior al precio de compra

La tasación no es un mero trámite. El Banco de España recuerda que la cuantía del préstamo está vinculada directamente con el valor de tasación y que normalmente se sitúa hasta alrededor del 80 % de ese valor. La aprobación, sin embargo, depende también de tu capacidad de pago y de la política de la entidad.

Imagina que compras por 250.000 € y esperabas un préstamo de 200.000 €. Si la valoración que utiliza el banco resulta inferior a la esperada y la entidad limita el importe sobre esa referencia, podrías necesitar aportar más dinero del previsto. Por eso firmar arras pensando únicamente en el precio de compra puede ser arriesgado si todavía no sabes cómo quedará la financiación.

En el escenario contrario, una tasación superior no obliga al banco a darte más dinero. Puedes ver ejemplos detallados en hipoteca sobre valor de tasación o valor de compra.

Qué ocurre si consigues una hipoteca al 90 %, 95 % o 100 %

Cuanto mayor sea la financiación del precio, menor será la aportación inicial al propio precio de compra. Pero eso no convierte automáticamente la operación en una compra “sin dinero”. Los impuestos y otros costes pueden seguir fuera de la financiación, y la entidad seguirá evaluando tu solvencia.

Si tu objetivo es reducir al máximo la entrada, consulta nuestras guías sobre hipoteca al 100 % y cómo pedir una hipoteca sin ahorros. Son escenarios distintos de una financiación estándar y no todas las entidades ni perfiles acceden a ellos.

¿Se puede pedir una hipoteca sin tener el 30 % ahorrado?

Sí, porque el 30 % no es una condición legal universal. Puedes necesitar menos si consigues una financiación superior, si tus impuestos son reducidos o si una ayuda/garantía modifica la estructura de la operación. También puedes necesitar más si la financiación es inferior, la fiscalidad es mayor, la tasación limita el préstamo o quieres conservar un colchón amplio.

Lo que no conviene es transformar una excepción comercial en una expectativa automática. Una entidad que ofrece financiación elevada seguirá comprobando ingresos, deudas, ahorro, historial y calidad de la garantía. Revisa también los requisitos para pedir una hipoteca antes de centrar toda la estrategia en conseguir un porcentaje concreto.

Cuánto colchón conviene conservar después de comprar

El dinero “necesario para comprar” y el dinero “prudente para comprar” tampoco son necesariamente la misma cifra. Utilizar todos tus ahorros para cerrar la operación puede dejarte sin margen para mudanza, muebles, reparaciones, comunidad, IBI, seguros o una caída temporal de ingresos.

No existe un colchón obligatorio para todos. Una persona con empleo muy estable, pocos gastos y dos titulares puede sentirse cómoda con una reserva distinta a la de un autónomo con ingresos variables o una vivienda que necesita reformas. Lo importante es decidir la reserva antes de calcular cuánto puedes aportar al precio.

Una forma sencilla de evitar autoengañarte es separar tu dinero disponible en dos cuentas mentales: “dinero que sí puedo gastar en la compra” y “dinero que no quiero tocar”. Solo la primera debe entrar en el cálculo de entrada.

Cuándo necesitas tener el dinero disponible

No todo se paga el mismo día. Antes de firmar la hipoteca pueden aparecer tasación, reserva o arras; en la compraventa tendrás que atender la parte del precio no financiada y los impuestos/gastos correspondientes en sus plazos.

Esto importa porque puedes tener patrimonio o dinero previsto para más adelante, pero no necesariamente liquidez disponible cuando la operación lo exige. Si dependes de vender otro activo, recibir una donación o recuperar una inversión, comprueba los plazos antes de comprometerte.

También conviene evitar compromisos difíciles de deshacer antes de saber si la operación es viable. El Banco de España recomienda que la tasación se encargue después de un primer análisis de capacidad de pago para evitar costes innecesarios cuando ya existen indicios de que la financiación no saldrá adelante.

Cómo calcular cuánto dinero necesitas para tu hipoteca, paso a paso

1. Fija un precio máximo de compra realista. No empieces por el préstamo: empieza por lo que tu hogar puede sostener.
2. Estima el porcentaje de financiación que puedes conseguir. Usa varios escenarios si todavía no tienes ofertas.
3. Calcula la aportación al precio. Precio menos importe hipotecario.
4. Identifica la fiscalidad real. Nueva o usada, comunidad autónoma y posibles beneficios fiscales.
5. Añade los demás costes de compra. Tasación y los conceptos que correspondan a tu operación.
6. Reserva el colchón que no quieres gastar. No lo cuentes como entrada disponible.
7. Haz un escenario de tasación prudente. Comprueba qué ocurriría si la financiación final fuera menor.
8. Contrasta la cuota. Utiliza el simulador de hipoteca para comprobar que más financiación no te empuje a una cuota excesiva.

Errores frecuentes al calcular el dinero necesario

• Confundir precio de vivienda con importe de hipoteca. Una casa de 300.000 € no implica automáticamente pedir 300.000 €.
• Dar por hecho una financiación del 80 %. Es una referencia habitual, no una promesa para tu caso.
• Usar el 30 % como cifra exacta. Puede ser útil como orientación rápida, pero no sustituye impuestos, gastos y financiación reales.
• Olvidar la tasación. Una valoración inferior puede aumentar la aportación necesaria.
• Mezclar gastos de compra y gastos de la hipoteca. La Ley 5/2019 cambió el reparto de los costes de formalización del préstamo.
• Quedarte sin reserva. Ser capaz de firmar no significa que la compra deje un presupuesto doméstico sano.
• Firmar arras sin estudiar la financiación. Antes de asumir compromisos revisa las condiciones del contrato y la viabilidad del préstamo.

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