Taxa de juro no crédito habitação: valores, Euribor e como comparar em 2026

Qual é a taxa de juro do crédito habitação em Portugal em 2026?

Não existe uma única “taxa de juro do crédito habitação” aplicável a todos os clientes. O valor que aparece numa proposta depende da modalidade de taxa, do prazo, do risco do cliente, do rácio financiamento/valor do imóvel, dos produtos associados e da política comercial da instituição.

Para perceber o mercado, há dois indicadores recentes especialmente úteis. Segundo o INE, em julho de 2026 a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação foi de 3,135%. Nos contratos celebrados nos três meses anteriores, a taxa situou-se em 2,910%. São médias estatísticas: ajudam a enquadrar o mercado, mas não são uma taxa garantida para um novo pedido.

O Banco de Portugal reportou ainda que, em junho de 2026, a taxa média das novas operações de crédito à habitação foi de 2,93%. Nesse mês, a taxa média das novas operações a taxa mista foi de 2,80% e a taxa variável de 3,14%. Estes dados mostram por que razão a pergunta certa não é apenas “qual é a taxa hoje?”, mas também que modalidade, durante quanto tempo e com que custo total.

Se ainda estás a organizar a compra, começa pelo nosso guia de crédito habitação passo a passo. Se tens até 35 anos e a entrada é o principal obstáculo, vê também como funciona o crédito habitação jovem com financiamento até 100%.

Como funciona a taxa de juro num crédito habitação?

A taxa de juro é o preço pago pelo dinheiro emprestado. Num crédito habitação, os juros são calculados sobre o capital em dívida e integram a prestação mensal juntamente com a amortização de capital. À medida que o empréstimo é amortizado, a composição da prestação muda: no início, é frequente que uma parte maior corresponda a juros.

O modo como a taxa é determinada depende da modalidade contratada:

• taxa variável: normalmente resulta da soma da Euribor e do spread;
• taxa fixa: é definida pela instituição e mantém-se durante todo o período contratado como fixo;
• taxa mista: começa com um período de taxa fixa e passa depois para taxa variável, segundo as condições previstas no contrato.

O Banco de Portugal determina que, na comercialização de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, a FINE deve incluir simulações das modalidades de taxa fixa, mista e variável. Isso permite comparar não só a prestação inicial, mas também o risco de evolução futura.

Ao comparar o custo total, considera também o seguro de vida do crédito habitação e as coberturas de incapacidade, porque pode influenciar a TAEG e o custo mensal.

TAN, TAEG e MTIC: qual mostra realmente o custo?

Quando comparas crédito habitação, vais encontrar vários números. O mais comum é confundir a taxa de juro com o custo total do financiamento.

Se procura perceber se existe algum regime que possa reduzir especificamente o custo dos juros, consulte a bonificação dos juros do crédito à habitação.

A TAEG é normalmente mais útil do que o spread isolado quando comparas propostas com o mesmo prazo e a mesma modalidade de reembolso. Uma proposta pode anunciar um spread mais baixo, mas exigir seguros ou produtos com um custo que faz subir a TAEG e o MTIC.

Também convém distinguir uma taxa promocional inicial da taxa que ficará em vigor depois. Numa taxa mista, por exemplo, uma prestação competitiva nos primeiros dois ou três anos não diz, por si só, quanto custará o financiamento quando começar o período variável.

Taxa fixa, mista ou variável: o que muda?

Taxa variável

Na taxa variável, a prestação pode subir ou descer quando o indexante é revisto. Em Portugal, os prazos de Euribor mais habituais no crédito habitação são 3, 6 e 12 meses. A periodicidade de revisão deve corresponder ao prazo do indexante: por exemplo, uma Euribor a 6 meses é revista de seis em seis meses.

A vantagem é poderes beneficiar de descidas futuras do indexante. O risco é o inverso: se a Euribor subir, a TAN e a prestação podem aumentar na revisão seguinte.

Taxa fixa

Numa taxa verdadeiramente fixa durante todo o contrato, a taxa de juro e a prestação associada à componente de capital e juros não variam por causa da Euribor. Esta previsibilidade pode ser útil para quem tem pouca margem no orçamento ou valoriza saber antecipadamente quanto vai pagar.

Essa estabilidade tem preço. O Banco de Portugal refere que, no início de um empréstimo, a taxa fixa é normalmente superior à taxa de um empréstimo idêntico a taxa variável, porque a instituição assume o risco de fixar o juro durante um período prolongado.

Taxa mista

A taxa mista combina as duas lógicas: existe um período inicial fixo e, terminado esse período, o contrato passa a taxa variável. Em 2026 esta modalidade tem tido um peso muito elevado nas novas contratações. Segundo dados do Banco de Portugal citados para junho, 85% dos novos créditos para compra de casa foram contratados a taxa mista.

Isso não significa que a taxa mista seja automaticamente a melhor opção. Significa apenas que, no contexto atual, muitos clientes e bancos estão a preferir uma fase inicial de previsibilidade. É essencial verificar na FINE qual será o indexante, o spread e a fórmula aplicável quando terminar a fase fixa.

Euribor e spread: como se forma a taxa variável?

Na taxa variável, a fórmula mais habitual é simples:

TAN variável = Euribor do contrato + spread

A Euribor é o indexante de mercado. O spread é a margem definida pela instituição para o contrato, tendo em conta fatores como o risco de crédito, o LTV, o custo de financiamento e a política comercial.

Exemplo meramente ilustrativo: se o indexante aplicável num determinado momento fosse 2,60% e o spread contratual 0,80%, a TAN resultante seria 3,40%. Numa revisão futura, se o indexante mudasse para 3,00% e o spread permanecesse igual, a TAN passaria para 3,80%.

O spread pode ser reduzido em contrapartida da contratação facultativa de determinados produtos, como seguros ou domiciliação de rendimentos. Por isso, a redução do spread deve ser comparada com o custo real desses produtos. Uma bonificação de 0,2 pontos percentuais pode não compensar se obrigar a manter serviços significativamente mais caros durante anos.

Quanto pode mudar a prestação quando a taxa de juro muda?

Uma variação aparentemente pequena na taxa pode ter impacto relevante quando o capital em dívida é elevado e o prazo é longo. Considera um exemplo puramente matemático de 200.000 € a 30 anos, com prestações constantes de capital e juros e sem seguros ou comissões:

O exemplo serve apenas para mostrar sensibilidade a juros; não representa uma oferta bancária. A prestação real depende do capital, prazo, sistema de amortização, data de revisão, seguros e demais condições do contrato.

Antes de escolher uma taxa variável ou o período variável de uma taxa mista, testa um cenário com juros mais altos. A questão prática é saber se o orçamento continua confortável se a prestação subir, e não apenas se cabe no rendimento de hoje.

Como comparar taxas de crédito habitação entre bancos

Comparar “qual banco tem a taxa mais baixa” com base numa página publicitária pode levar a conclusões erradas. As simulações dependem do perfil do cliente e muitas campanhas usam pressupostos diferentes. Para uma comparação útil, tenta pedir propostas para o mesmo montante, prazo, finalidade e perfil.

1. Compara a mesma modalidade. Não coloques lado a lado uma taxa mista promocional de dois anos e uma taxa variável como se fossem equivalentes.
2. Olha para TAEG e MTIC. São essenciais para captar custos que não aparecem no spread.
3. Confirma o período da taxa fixa. Numa mista, vê quando termina e o que acontece depois.
4. Revê produtos associados. Calcula o custo de seguros, conta, cartões ou outros serviços necessários para manter a bonificação.
5. Compara seguros fora do banco. Quando o seguro é exigido, o consumidor pode escolher outra seguradora desde que cumpra os requisitos definidos pela instituição; confirma o impacto que essa escolha tem na bonificação do spread.
6. Analisa flexibilidade. Se pensas amortizar, vender ou transferir o crédito, considera as condições e comissões aplicáveis ao reembolso antecipado e à alteração do contrato.

Se esta é a tua primeira comparação de crédito, o processo completo de crédito habitação ajuda a perceber em que momento pedir FINE, avaliação e proposta contratual.

Como tentar conseguir uma taxa de juro mais competitiva

Não existe uma fórmula que garanta uma taxa mais baixa, mas alguns fatores influenciam a proposta. O spread é livremente definido pela instituição e pode refletir o risco de crédito, o LTV e o custo de financiamento do banco.

• Reduzir o LTV, quando tens capacidade para dar uma entrada maior, pode melhorar o perfil de risco da operação.
• Manter um histórico de crédito saudável e evitar atrasos ajuda na avaliação de solvabilidade.
• Comparar várias instituições permite perceber se uma proposta está alinhada com o mercado para o teu perfil.
• Negociar produtos associados é útil apenas quando a poupança no crédito supera o custo desses produtos.
• Rever um crédito existente pode fazer sentido se as condições ficaram desajustadas; renegociação e transferência devem ser avaliadas pelo custo total, não apenas pela nova prestação.

Para jovens que estejam a considerar financiamento elevado, a taxa continua a ser decisiva mesmo quando existe garantia pública. O nosso guia sobre financiamento jovem até 100% explica por que uma entrada menor não substitui a análise da prestação e do custo total.

Uma forma prática de comparar propostas é construir uma ficha única para cada banco e preencher sempre os mesmos campos: modalidade de taxa, duração do período fixo quando existe, indexante, spread, TAN, TAEG, MTIC, prestação no cenário apresentado, seguros, comissões e produtos necessários para obter a bonificação. Este método reduz o risco de escolher pela primeira prestação quando as propostas foram construídas com pressupostos diferentes.

Para taxas mistas, presta atenção a dois momentos: o período inicial e o que acontece depois. Uma proposta pode ser muito competitiva nos primeiros anos e tornar-se menos interessante quando passa para a fórmula variável. Não é necessário prever a Euribor futura para comparar corretamente; basta perceber a fórmula contratual, o spread posterior e como mudaria a prestação em diferentes cenários de indexante.

Antes de decidir, testa o orçamento com uma prestação superior à inicial. Essa simulação não pretende adivinhar o futuro, mas medir a resistência do agregado a uma subida de encargos. Se uma pequena variação deixar o orçamento demasiado apertado, pode ser mais importante procurar margem financeira do que perseguir apenas o menor valor inicial.

7 erros ao analisar a taxa de juro do crédito habitação

• Confundir TAN com TAEG. A TAN não inclui todos os custos considerados na TAEG.
• Escolher pelo spread mais baixo. Um spread reduzido pode depender de produtos que aumentam o custo total.
• Olhar apenas para a prestação promocional. Confirma o que acontece quando termina a taxa fixa inicial.
• Assumir que a Euribor de hoje durará 30 anos. Uma taxa variável pode rever-se muitas vezes durante o contrato.
• Comparar propostas com prazos diferentes. Um prazo maior baixa a prestação, mas pode aumentar o total de juros.
• Ignorar seguros e comissões. Têm impacto na TAEG e no orçamento mensal.
• Tratar uma média de mercado como uma oferta pessoal. Os valores do INE e do Banco de Portugal são indicadores, não aprovações nem propostas.

Se a taxa atual deixou de ser competitiva, a comparação pode incluir uma mudança de instituição. Na guia sobre o melhor banco para transferir crédito habitação explicamos como comparar propostas com o mesmo capital e prazo, incluindo custos de transferência, seguros, TAEG e MTIC.

Se estás a comparar um novo spread com o atual, vê também quando é realmente possível transferir o crédito habitação sem custos e como calcular o ganho líquido.

A taxa nominal não chega para escolher uma instituição. Veja também como comparar o melhor banco para crédito habitação através do custo global e das condições associadas.

Além do nível das taxas, é importante escolher a modalidade. Veja a comparação entre taxa fixa ou variável no crédito habitação, incluindo a opção mista.

Também é útil comparar o custo da flexibilidade. Uma proposta pode ter uma taxa ligeiramente superior, mas permitir uma combinação de prazo, amortizações e produtos associados mais adequada ao teu plano. Se esperas vender a casa, amortizar com frequência ou reduzir o prazo, lê as condições que afetam essas decisões antes de escolher apenas pelo primeiro valor mensal.

Guarda as fichas e simulações recebidas com a respetiva data. Taxas e campanhas mudam, e comparar uma proposta antiga com outra nova pode levar a conclusões erradas. Quando voltares a negociar, pede condições atualizadas para o mesmo montante e prazo e identifica claramente o que mudou: indexante, spread, seguros, comissões ou bonificações.

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