Bonificação dos juros do crédito à habitação em 2026

Resposta rápida
O que é a bonificação dos juros do crédito à habitação?
Como funcionou a bonificação temporária de juros de 2023 e 2024?
Que crédito habitação bonificado continua relevante em 2026?
Limites do crédito bonificado em 2026
Como é calculada a bonificação atual?
Que finalidades podem ser financiadas pelo regime bonificado?
Bonificação de juros, garantia jovem e campanhas bancárias: o que não deve confundir
Se não houver bonificação, como reduzir o custo do crédito?
Como confirmar se tem direito a bonificação em 2026
Erros frequentes ao pesquisar bonificação dos juros
Checklist antes de falar com o banco
Bonificação dos juros do crédito à habitação: o que deve reter em 2026
Perguntas frequentes

Resposta rápida

Depende do regime a que se refere. A bonificação temporária de juros criada pelo Decreto-Lei n.º 20-B/2023 foi uma medida extraordinária para famílias afetadas pela subida das taxas de juro e vigorou até 31 de dezembro de 2024. Por isso, em 2026 não deve ser apresentada como um apoio geral ainda aberto a novos pedidos.

Isso não significa que tenha desaparecido toda a ideia de crédito habitação bonificado. Em Portugal continuam a existir regimes específicos, com regras próprias. Um dos mais relevantes para particulares é o regime de crédito bonificado à habitação para pessoas com deficiência, aplicável quando se cumprem os requisitos legais. Em 2026, o Banco de Portugal indica para esse regime um montante máximo de empréstimo de 238.273,23 €, atualizado anualmente.

Regime	Situação em 2026	Ideia principal
Bonificação temporária de juros de 2023-2024	Terminada	Apoio extraordinário ligado à subida dos indexantes
Crédito bonificado para pessoas com deficiência	Em vigor, com requisitos	Regime específico com bonificação da taxa de juro
Garantia pública para jovens	Regime diferente	Garantia pública; não é bonificação de juros

Esta distinção é essencial porque muitas páginas publicadas durante 2023 e 2024 continuam indexadas e podem dar a impressão de que a bonificação temporária continua disponível. Uma análise atual deve começar por identificar qual é exatamente o regime que corresponde à situação do mutuário.

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O que é a bonificação dos juros do crédito à habitação?

O que significa bonificar juros?

Bonificar juros significa que uma parte do custo financeiro do empréstimo é suportada ou compensada de acordo com um mecanismo legal ou público. Na prática, o mutuário não suporta integralmente a componente de juros que resultaria das condições normais do contrato, dentro dos limites e fórmulas definidos para o regime aplicável.

É importante separar três conceitos que frequentemente aparecem misturados: bonificação de juros, redução de spread e garantia pública. Uma redução de spread é uma alteração do preço cobrado pelo banco. Uma garantia pública reduz parte do risco assumido pela instituição. A bonificação, por sua vez, atua sobre os juros segundo uma fórmula específica.

Por isso, uma campanha bancária com spread promocional não é automaticamente “crédito bonificado”, e a garantia pública destinada a determinados jovens também não deve ser descrita como uma bonificação de juros. Cada mecanismo tem regras, objetivos e efeitos diferentes.

Bonificação, redução de spread e garantia pública não são a mesma coisa

Também não. O spread é a margem que a instituição adiciona ao indexante nos contratos de taxa variável. Pode ser reduzido por negociação, transferência de crédito ou contratação de produtos associados, mas essa redução é uma condição comercial do banco.

A bonificação de juros decorre de um regime próprio e de uma fórmula definida legalmente. Embora ambos possam baixar o custo do crédito, a origem e as condições são diferentes.

Se a sua intenção é baixar o custo de um contrato existente sem estar abrangido por um regime bonificado, comparar spread, taxa, produtos associados e transferência pode ser mais relevante do que procurar uma bonificação que já não está aberta.

Como funcionou a bonificação temporária de juros de 2023 e 2024?

Como funcionava o apoio temporário

O apoio extraordinário foi criado num contexto de subida rápida da Euribor e das prestações dos contratos a taxa variável. Depois das alterações introduzidas em outubro de 2023, a bonificação passou a incidir sobre a diferença entre o indexante contratual e o limiar de 3%, desde que se verificassem os restantes requisitos de elegibilidade.

O regime reforçado previa uma bonificação correspondente a 100% do valor apurado para mutuários com taxa de esforço igual ou superior a 50% e a 75% quando a taxa de esforço fosse igual ou superior a 35% e inferior a 50%. O limite anual passou para 800 € por contrato.

Estes valores são úteis para compreender pesquisas antigas, extratos bancários e referências que ainda aparecem online, mas não devem ser convertidos numa promessa de apoio para um novo pedido em 2026. O próprio diploma determinou que os artigos relativos a esta bonificação vigoravam até 31 de dezembro de 2024.

Quem podia beneficiar

O regime extraordinário estava sujeito a um conjunto de critérios sobre contrato, rendimento, património financeiro, taxa de esforço e indexante. Não bastava ter um crédito habitação com prestação elevada. A elegibilidade tinha de ser verificada pela instituição de crédito com base na documentação apresentada e nas regras legais em vigor.

Entre os elementos centrais estavam a utilização do imóvel como habitação própria permanente, a situação do contrato, o rendimento anual do agregado e a taxa de esforço. Quando existiam vários mutuários, os requisitos relevantes eram avaliados nos termos previstos para o conjunto dos titulares.

Este enquadramento explica por que duas famílias com prestações semelhantes podiam ter resultados diferentes. O apoio não era uma redução automática aplicada a todos os créditos a taxa variável.

Que papel tinha a taxa de esforço

A taxa de esforço era um dos elementos decisivos para determinar a intensidade do apoio temporário. Após o reforço de 2023, uma taxa de esforço igual ou superior a 50% podia conduzir à bonificação de 100% do valor apurado pela fórmula legal, enquanto uma taxa entre 35% e 50% correspondia a 75%.

A taxa de esforço relaciona as prestações mensais dos créditos com o rendimento do agregado. Contudo, o cálculo usado num apoio público pode obedecer a regras específicas e não deve ser substituído por uma simples divisão feita sem consultar o diploma aplicável.

Se o objetivo atual é perceber a capacidade para contratar ou manter um empréstimo, consulta a nossa guia sobre taxa de esforço no crédito habitação, que trata esta intenção de forma autónoma e atual.

Exemplo conceptual do cálculo antigo

Imagine, apenas para explicar a mecânica histórica, que o indexante relevante de um contrato era 4% e que o limiar legal considerado era 3%. A bonificação incidia sobre a diferença de um ponto percentual, aplicada segundo a fórmula do regime e a percentagem correspondente à taxa de esforço do mutuário.

O valor final não era obtido simplesmente multiplicando o capital em dívida por 1%. A prestação, o período, a fórmula financeira e os limites do apoio influenciavam o montante efetivamente atribuído. Além disso, existia um limite anual por contrato.

Por esse motivo, este exemplo não deve ser utilizado como simulador para 2026. Serve apenas para interpretar como funcionava uma medida extraordinária que já terminou.

Quando terminou a medida

O Decreto-Lei n.º 91/2023 estabeleceu que as disposições relativas à bonificação temporária vigoravam até 31 de dezembro de 2024. Em 2026, esta data deve ficar clara para evitar que informação histórica seja confundida com um apoio atualmente disponível.

Também não se deve confundir esta medida com a fixação temporária da prestação criada no mesmo período. O prazo para pedir acesso à fixação temporária terminou em 31 de março de 2024, embora os contratos que aderiram tenham seguido o mecanismo previsto durante o período aplicável.

Se encontra uma notícia bancária ou artigo de 2023/2024 sobre “bonificação crédito habitação”, confirme sempre a data de vigência antes de reunir documentos ou calcular uma poupança esperada.

Que crédito habitação bonificado continua relevante em 2026?

Regime para pessoas com deficiência

Um regime atual e distinto é o crédito bonificado à habitação para pessoas com deficiência. O Banco de Portugal explica que este regime pode abranger aquisição, construção, ampliação ou obras em habitação própria permanente, aquisição de terreno para construção e determinadas obras relacionadas com acessibilidade, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.

A bonificação da taxa de juro corresponde à diferença entre a taxa de referência para o cálculo de bonificações — ou a taxa contratada, quando inferior — e 65% da taxa de referência do Banco Central Europeu, segundo a informação oficial atualmente disponibilizada.

Este regime não deve ser confundido com o apoio extraordinário de 2023-2024. Tem outra base legal, outros beneficiários, outros limites e uma lógica de longo prazo diferente.

O regime aplicável depende da situação concretaConfirme requisitos, montante, LTV e condições do banco antes de calcular a poupança.

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Principais requisitos

O acesso depende do cumprimento simultâneo das condições legais. Entre os pontos destacados pelo Banco de Portugal estão o grau de incapacidade, a finalidade do financiamento, o montante máximo, o rácio entre financiamento e valor do imóvel e a inexistência de outro empréstimo bonificado no agregado familiar.

Elemento	Referência em 2026
Grau de incapacidade	Igual ou superior a 60%, nos termos aplicáveis
Montante máximo	238.273,23 €
Prazo máximo	50 anos
Loan-to-value	Até 90% do valor de avaliação ou custo elegível das obras
Garantia	Hipoteca sobre o imóvel financiado

Além destes limites, existem condições relativas à finalidade do imóvel, propriedade de outros financiamentos bonificados e relações entre comprador e vendedor. A instituição deve verificar o enquadramento concreto antes de formalizar o contrato.

Se a incapacidade surgir depois de contratar o crédito

Este é um ponto especialmente importante. O Banco de Portugal indica que, quando um cliente adquire um grau de incapacidade igual ou superior a 60% depois de ter celebrado um contrato de crédito habitação, pode existir migração para o regime bonificado se o contrato e o cliente preencherem as restantes condições de acesso.

Para solicitar a mudança, o mutuário deve apresentar requerimento à instituição de crédito e comprovar os requisitos aplicáveis. Em 2026, a migração está sujeita, entre outros limites, ao montante máximo de 238.273,23 € e a um rácio entre capital em dívida e valor do imóvel não superior a 90%.

Esta possibilidade é importante porque a bonificação dos juros não é apenas um tema histórico: continuam a existir situações atuais em que um regime bonificado pode ser relevante para um contrato de crédito à habitação.

Limites do crédito bonificado em 2026

Montante máximo

Para o regime de crédito bonificado à habitação para pessoas com deficiência, o Banco de Portugal apresenta em 2026 um montante máximo de 238.273,23 €. O valor é atualizado anualmente com base no índice de preços no consumidor.

O limite do regime não significa que a instituição seja obrigada a conceder esse montante. A aprovação continua a depender da avaliação de solvabilidade, do valor do imóvel, da finalidade, do rendimento e das restantes condições de crédito.

Se o financiamento necessário for superior ao limite, deve ser analisada com o banco a forma como a operação pode ou não ser estruturada, sem presumir que todo o capital beneficia da mesma bonificação.

Percentagem máxima de financiamento

O empréstimo abrangido pelo regime não pode ultrapassar 90% do valor de avaliação da habitação pela instituição de crédito ou, quando aplicável, do custo das obras de conservação ou beneficiação elegíveis. Este limite é um rácio financeiro de garantia, frequentemente designado LTV.

Assim, um imóvel avaliado em 200.000 € não gera automaticamente direito a 180.000 € de financiamento. Esse seria apenas o teto resultante do rácio de 90%; a instituição pode aprovar um montante inferior em função da capacidade financeira do cliente.

A diferença entre “limite legal do regime” e “montante aprovado pelo banco” é essencial para evitar expectativas erradas.

Prazo máximo

O Banco de Portugal indica um prazo máximo de 50 anos para os empréstimos abrangidos pelo regime bonificado para pessoas com deficiência. Contudo, um prazo máximo legal não significa que todos os bancos concedam automaticamente 50 anos a qualquer cliente.

A instituição analisa idade, risco, política de crédito, rendimento e capacidade de reembolso. Além disso, alongar o prazo reduz normalmente a prestação mensal, mas aumenta o período durante o qual existem juros e outros custos associados.

Por isso, o prazo deve ser escolhido em conjunto com a prestação sustentável e o custo total, e não apenas com o objetivo de conseguir a menor mensalidade possível.

Como é calculada a bonificação atual?

Fórmula do regime

Segundo o Portal do Cliente Bancário, os empréstimos abrangidos beneficiam de uma bonificação igual à diferença entre a taxa de referência para o cálculo de bonificações (TRCB) — ou a taxa contratada, quando inferior — e 65% da taxa de referência do Banco Central Europeu.

Como as taxas de referência podem mudar, não é prudente publicar uma prestação “fixa” ou uma poupança universal sem data e sem os dados do contrato. A instituição deve aplicar o regime de acordo com as referências em vigor e as condições do financiamento.

Se pretende compreender primeiro TAN, Euribor, spread e TAEG, consulte taxa de juro no crédito habitação. Aqui o foco é especificamente a bonificação e os regimes aplicáveis.

Exemplo conceptual

Imagine um cliente que reúne os requisitos do regime e contrata um financiamento elegível. A taxa suportada pelo cliente não é definida apenas pelo spread comercial que vê numa campanha: a bonificação resulta da fórmula legal entre as taxas de referência aplicáveis.

Se uma das referências mudar, o efeito da bonificação também pode mudar. Por isso, a melhor forma de comparar uma proposta bonificada com uma proposta de regime geral é pedir à instituição uma simulação completa para o mesmo capital, prazo e perfil, observando prestação, TAN, TAEG e MTIC.

Um exemplo sem essas variáveis poderia induzir em erro. A utilidade desta lista está em explicar como comparar, não em prometer uma prestação que pode deixar de ser válida quando as taxas mudam.

Que finalidades podem ser financiadas pelo regime bonificado?

O regime para pessoas com deficiência pode abranger várias finalidades ligadas à habitação própria permanente. A informação oficial inclui aquisição, construção, ampliação, conservação e beneficiação, além da aquisição de terreno para construção da habitação e determinadas intervenções de acessibilidade.

Isso significa que a análise não se limita à compra de uma casa pronta. Contudo, cada finalidade pode exigir documentação diferente, avaliações, orçamentos de obra e formas distintas de libertação do capital.

Se a necessidade principal são obras, veja também a nossa guia específica sobre crédito para obras de habitação, que explica a estrutura do financiamento de construção e renovação.

Seguro de vida

O Banco de Portugal refere que a contratação de seguro de vida não é obrigatória por lei neste regime. Ainda assim, tal como acontece no crédito habitação geral, a instituição pode solicitar a subscrição de seguro no âmbito da liberdade contratual.

Por isso, ao comparar propostas deve separar o que resulta da lei do que resulta das condições comerciais do banco. O custo de um seguro pode ter impacto relevante no encargo mensal e no MTIC, especialmente em prazos longos.

Peça sempre uma simulação com todos os produtos associados e confirme se existe liberdade para contratar o seguro fora da instituição sem perder as condições essenciais do financiamento.

O banco é obrigado a conceder o crédito?

Não basta cumprir os requisitos do regime para obrigar uma instituição a aprovar um novo financiamento. O Banco de Portugal esclarece que a celebração de contratos ao abrigo do regime depende do acordo da instituição de crédito.

A situação é diferente quando se analisa a migração de um contrato já existente após aquisição de incapacidade igual ou superior a 60%, porque a legislação prevê um mecanismo específico, sujeito às restantes condições. Mesmo aí, é necessário apresentar o pedido e demonstrar o enquadramento.

Para um novo crédito, o banco continua a avaliar solvabilidade, taxa de esforço, rendimentos, garantias e histórico financeiro.

Documentos que podem ser necessários

A documentação concreta depende da operação e da instituição, mas o processo normalmente exige prova da incapacidade, identificação dos titulares, informação de rendimentos, documentação do imóvel e elementos do financiamento. Em obras ou construção, podem ser necessários orçamentos, projeto e documentação adicional.

documentos de identificação dos mutuários;
atestado ou documento válido que comprove o grau de incapacidade;
comprovativos de rendimentos e situação profissional;
documentação matricial e registral do imóvel;
avaliação do imóvel;
elementos sobre outros créditos e responsabilidades;
documentação específica da finalidade, quando existam obras ou construção.

Antes de reunir documentos, confirme com a instituição a lista atualizada para evitar atrasos e pedidos repetidos.

Bonificação de juros, garantia jovem e campanhas bancárias: o que não deve confundir

Garantia pública para jovens

Não. A garantia pública para jovens até aos 35 anos é um regime diferente. Pode permitir que a instituição financie uma percentagem mais elevada do valor da primeira habitação própria permanente quando se cumprem os requisitos, mas o Estado não está simplesmente a pagar uma parte dos juros mensais.

Em 2026, o Banco de Portugal indica que os contratos abrangidos pela garantia pública devem ser celebrados até 31 de dezembro de 2026 e que o valor da transação não pode exceder 450.000 €, entre outras condições.

É importante separar estes mecanismos para não confundir o utilizador: a garantia pública atua sobre a estrutura de garantia e financiamento, enquanto a bonificação de juros atua sobre o custo dos juros num regime específico.

Redução do spread

A bonificação de juros decorre de um regime próprio e de uma fórmula definida legalmente. Embora ambos possam baixar o custo do crédito, a origem e as condições são diferentes.

Se não houver bonificação, como reduzir o custo do crédito?

Transferência do crédito

Quando o mutuário não está abrangido por um regime bonificado atual, a transferência do crédito habitação pode ser uma alternativa para procurar condições mais competitivas. Nesse caso, outro banco liquida o financiamento anterior e cria um novo contrato com as condições aprovadas.

O benefício pode vir de um spread inferior, outro regime de taxa, redução de produtos associados ou uma estrutura de prazo diferente. É necessário comparar TAEG, MTIC, custos de transferência e impacto da nova duração.

Para comparar uma mudança de instituição, consulte qual o melhor banco para transferir crédito habitação.

Amortização antecipada

Não é um substituto direto, mas pode reduzir o montante sobre o qual os juros futuros são calculados. Quando utiliza poupanças para amortizar capital, a dívida diminui e, mantendo os restantes fatores, o custo futuro dos juros tende a baixar.

A decisão exige comparar a poupança de juros com a comissão de reembolso, a liquidez que deixa de ter disponível e a existência de outras dívidas mais caras. Em 2026, voltaram a aplicar-se as regras gerais de comissão depois do fim da suspensão extraordinária de determinados contratos a taxa variável.

Veja a nossa lista completa sobre amortização antecipada do crédito habitação para calcular custos e cenários.

Renegociação

Sim, se o banco aceitar alterar condições como spread, regime de taxa, prazo ou produtos associados. A renegociação não é uma bonificação pública: é uma alteração contratual acordada entre cliente e instituição.

Antes de aceitar uma redução de prestação, verifique se ela resulta de uma taxa melhor ou apenas de um prazo mais longo. Uma mensalidade menor pode aumentar o custo total se o financiamento se prolongar muitos anos.

Compare sempre a proposta renegociada com pelo menos um cenário de manutenção do contrato e, quando fizer sentido, com uma proposta de transferência.

Taxa fixa ou variável

Uma taxa fixa dá previsibilidade à prestação durante o período contratado, enquanto a variável acompanha a evolução do indexante acrescido do spread. Nenhuma das duas é uma “bonificação”, mas a escolha pode ser mais relevante em 2026 para muitos mutuários que já não podem recorrer ao apoio temporário de 2023-2024.

A taxa fixa protege contra subidas durante o período fixado, mas pode impedir o cliente de beneficiar automaticamente de descidas do indexante. A variável pode baixar ou subir. A taxa mista combina períodos com lógicas diferentes.

A decisão deve ser tomada com base no orçamento, tolerância ao risco, horizonte temporal e custo total das propostas.

Comparar alternativasColoque lado a lado renegociação, amortização e transferência com o mesmo capital e prazo.

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Como confirmar se tem direito a bonificação em 2026

Identifique a finalidade e o tipo do seu contrato.
Confirme se procura informação sobre o apoio temporário antigo ou sobre um regime atual.
Se existe incapacidade igual ou superior a 60%, verifique o regime de crédito bonificado aplicável.
Confirme capital em dívida, valor do imóvel e finalidade do financiamento.
Peça à instituição a lista atualizada de requisitos e documentos.
Solicite uma simulação escrita com TAN, TAEG, prestação e MTIC.
Compare o cenário bonificado, quando aplicável, com alternativas do regime geral.

Não tome uma decisão com base apenas no título de uma notícia antiga. Em temas de apoio público, a data de vigência é tão importante como a percentagem anunciada.

Erros frequentes ao pesquisar bonificação dos juros

Assumir que a bonificação temporária continua em 2026. O regime extraordinário terminou no final de 2024.
Confundir garantia pública com bonificação. A garantia para jovens é outro mecanismo.
Confundir spread baixo com juros bonificados. Uma condição comercial não é necessariamente apoio público.
Aplicar percentagens antigas a um contrato atual. As regras de 75%, 100% e limite de 800 € pertenciam ao apoio temporário reforçado.
Ignorar os requisitos do regime para pessoas com deficiência. O grau de incapacidade, montante, LTV e finalidade são relevantes.
Presumir que o banco é obrigado a aprovar qualquer novo crédito. A instituição mantém a avaliação de solvabilidade.
Comparar apenas a prestação. TAN, TAEG, MTIC, prazo e produtos associados também contam.

Checklist antes de falar com o banco

Qual é o regime de bonificação que procura?
A medida ainda está em vigor?
O imóvel é habitação própria permanente?
Qual é o capital em dívida ou montante necessário?
Qual é o valor de avaliação do imóvel?
Existe incapacidade igual ou superior a 60% no enquadramento aplicável?
O contrato é novo ou pretende migrar um contrato existente?
Qual é a taxa atual, spread e prestação?
Qual é a taxa de esforço do agregado?
Que documentos exige a instituição?
Qual seria a TAEG e o MTIC após a alteração?
Existem alternativas por renegociação, amortização ou transferência?

Esta checklist ajuda a transformar uma pesquisa genérica por “bonificação dos juros” numa análise concreta do contrato e das soluções realmente disponíveis.

Preparar o pedidoUse a checklist para reunir os dados antes de contactar uma instituição.

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Bonificação dos juros do crédito à habitação: o que deve reter em 2026

A principal conclusão é simples: a bonificação temporária de juros criada para responder à subida das taxas terminou em 31 de dezembro de 2024. Por isso, não deve ser apresentada como apoio geral disponível em 2026.

Ao mesmo tempo, continuam a existir regimes específicos de crédito bonificado. Para pessoas com deficiência que cumpram os requisitos, o regime mantém relevância e possui limites próprios de montante, LTV, prazo e cálculo da bonificação.

Se não está abrangido por um regime atual, reduzir o custo do crédito pode passar por outras vias: renegociar o spread, rever o tipo de taxa, amortizar capital ou transferir o empréstimo. O melhor ponto de partida é identificar a sua situação e comparar cenários completos, sem misturar medidas antigas com soluções atuais.

Perguntas frequentes

A bonificação temporária dos juros do crédito habitação ainda pode ser pedida em 2026?

Não. A medida extraordinária criada em 2023 vigorou até 31 de dezembro de 2024.

Existe algum crédito habitação com juros bonificados em 2026?

Sim. Existem regimes específicos, nomeadamente o crédito bonificado à habitação para pessoas com deficiência que cumpram os requisitos legais.

Qual é o montante máximo do crédito bonificado para pessoas com deficiência em 2026?

O Banco de Portugal indica 238.273,23 euros em 2026, valor atualizado anualmente.

Qual é o grau de incapacidade relevante para o regime bonificado?

O regime considera incapacidade igual ou superior a 60%, juntamente com os restantes requisitos aplicáveis.

A garantia pública para jovens é uma bonificação de juros?

Não. É um mecanismo de garantia pública e tem regras diferentes da bonificação de juros.

Fontes e atualização

Conteúdo revisto em agosto de 2026 com base no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal e na legislação aplicável. As regras de apoios públicos podem mudar; confirme sempre o enquadramento atual antes de apresentar um pedido.