Crédito para segunda habitação: financiamento, entrada e regras em 2026

Crédito para segunda habitação: o essencial

Em Portugal, uma segunda habitação pode ser financiada com crédito habitação, mas normalmente exige mais capitais próprios do que uma habitação própria e permanente. A recomendação macroprudencial do Banco de Portugal estabelece, em regra, um LTV máximo de 80% para créditos com finalidades que não sejam habitação própria e permanente. O valor usado no cálculo é o menor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel.

Isso significa que, mesmo num cenário em que o banco aceite financiar 80%, deves preparar pelo menos a parte não financiada — e possivelmente mais se a avaliação vier abaixo do preço — além de impostos, escritura/registos, avaliação e outros encargos. A percentagem concreta aprovada depende sempre da instituição, do perfil dos titulares e do imóvel.

O que é considerado segunda habitação?

O crédito à habitação abrange não só a compra de habitação própria e permanente, mas também imóveis destinados a habitação secundária ou a arrendamento. Na prática, uma segunda habitação pode ser uma casa de férias, uma residência usada apenas em parte do ano ou um imóvel que não será a tua residência habitual.

Esta distinção importa porque a finalidade declarada do crédito influencia o LTV recomendado, a análise de risco e a fiscalidade da compra. A garantia pública para jovens até aos 35 anos, por exemplo, é direcionada à primeira habitação própria e permanente e não serve para financiar uma segunda residência. Se procuras essa modalidade específica, vê o nosso guia sobre crédito habitação jovem com financiamento até 100%.

Quanto pode o banco financiar numa segunda habitação?

Para finalidades diferentes da habitação própria e permanente, o Banco de Portugal recomenda que o montante do crédito não ultrapasse 80% do valor do imóvel. Para este cálculo, o valor do imóvel é o menor entre:

• o preço de aquisição;
• o valor atribuído na avaliação feita para a operação.

Há bancos que comercialmente financiam menos do que este limite, pelo que não deves tratar 80% como um direito. Por exemplo, o Santander publica atualmente até 80% do menor entre avaliação e aquisição para uma segunda casa, enquanto o Banco Montepio também indica até 80% na sua informação comercial de segunda habitação.

Exemplo: quanto dinheiro próprio podes precisar?

Imagina uma segunda casa com preço de 250.000 €.

O segundo cenário mostra por que motivo a avaliação é tão importante. Se o banco usa 230.000 € como base e financia 80%, o crédito seria de 184.000 €. Para pagar um preço de 250.000 €, precisarias de 66.000 € só para cobrir a diferença não financiada, antes de somar impostos e despesas.

Se ainda estás a definir o teu orçamento, uma pré-aprovação do crédito habitação pode ajudar a perceber a capacidade financeira antes de assumires compromissos com um imóvel concreto.

Taxa de esforço e aprovação quando já tens outro crédito

A compra de uma segunda habitação pode ser mais exigente se já tens um crédito da casa onde resides. Na avaliação da solvabilidade, o banco considera rendimentos, despesas e as prestações dos empréstimos que já tens, além da prestação do novo financiamento.

Em 2026, a recomendação macroprudencial indica que o DSTI — a relação entre prestações mensais dos empréstimos e rendimento mensal líquido — não deve, em regra, exceder 45%, existindo regras e margens de flexibilidade próprias da recomendação. Isto não equivale a dizer que qualquer pedido abaixo de 45% será aprovado: a instituição continua a fazer a sua análise de solvabilidade.

Antes de avançar, soma a prestação atual, outros créditos e uma estimativa prudente da nova prestação. Se o objetivo é perceber o processo completo de análise, consulta o guia de crédito habitação passo a passo.

A taxa de juro é mais alta numa segunda habitação?

Não existe uma taxa universal para segunda habitação. Cada instituição define o spread e as condições de acordo com o risco, LTV, perfil do cliente, montante, prazo e produtos associados facultativos. Como a operação pode envolver um LTV e um risco diferentes, é comum encontrar propostas que não são iguais às de habitação própria e permanente.

Por isso, compara a proposta pela TAEG, pelo MTIC, pelo spread, pelo tipo de taxa e pelos custos dos produtos associados — não apenas pela prestação do primeiro mês. No nosso guia sobre taxa de juro no crédito habitação explicamos como ler TAN, TAEG, Euribor e spread.

Que custos e impostos existem numa segunda habitação?

Além da entrada, deves reservar capital para impostos e despesas de compra e financiamento. Numa aquisição em Portugal podem existir, entre outros, IMT, Imposto do Selo sobre a compra, Imposto do Selo associado ao crédito, custos de registo/escritura, avaliação, comissões previstas no preçário e seguros contratados.

A tributação em IMT distingue a habitação própria e permanente de outras aquisições destinadas exclusivamente a habitação. Em 2026, as tabelas do IMT foram atualizadas, pelo que o valor deve ser calculado para o preço e situação concreta no momento da compra. Não assumes automaticamente os benefícios associados à habitação própria e permanente.

Também não deves confundir a compra de uma segunda habitação com os benefícios de IMT Jovem: estes benefícios têm requisitos próprios ligados à primeira aquisição de imóvel destinado a habitação própria e permanente.

E se a segunda habitação for para arrendar?

Um imóvel comprado para arrendamento também pode enquadrar-se no crédito à habitação quando se trate de aquisição de habitação para essa finalidade, mas a análise económica é diferente da compra de uma casa de férias. O banco continua a avaliar a solvabilidade e a finalidade declarada da operação.

Se esperas receber renda, evita construir o orçamento partindo do princípio de que o banco aceitará 100% desse rendimento futuro ou que o imóvel estará sempre ocupado. A política de consideração de rendimentos de arrendamento varia por instituição e caso. Para uma decisão de investimento, deves ainda separar o custo do financiamento da análise de rentabilidade, fiscalidade, manutenção, condomínio e períodos sem inquilino.

Como preparar um pedido de crédito para segunda habitação

1. Define o uso do imóvel. Casa de férias, residência secundária ou imóvel para arrendar não são decisões equivalentes.
2. Calcula capitais próprios com margem. Usa 20% como referência mínima teórica de entrada apenas se a avaliação não ficar abaixo do preço e se o banco aceitar o LTV máximo.
3. Inclui todos os créditos existentes. O novo pedido será analisado em conjunto com as responsabilidades que já tens.
4. Pede propostas comparáveis. Compara TAEG, MTIC, tipo de taxa, seguros, comissões e condições para manter bonificações.
5. Não assumes a avaliação. Uma avaliação mais baixa aumenta o dinheiro que tens de colocar na compra.
6. Protege o CPCV. Se dependes de financiamento, avalia com apoio jurídico adequado como refletir essa dependência no contrato-promessa antes de entregar um sinal elevado.

Se ainda estás a organizar o financiamento global, o artigo como conseguir crédito habitação a 100% ajuda a perceber por que o financiamento integral é excecional e como o LTV afeta o dinheiro necessário para comprar.

5 erros frequentes ao financiar uma segunda casa

• Contar com 90% de financiamento como se fosse habitação própria e permanente.
• Reservar apenas 20% do preço e esquecer que uma avaliação inferior pode aumentar a entrada.
• Ignorar o crédito atual na taxa de esforço.
• Comparar apenas a prestação em vez de TAEG, MTIC e custos associados.
• Assumir benefícios fiscais da primeira habitação sem verificar se se aplicam à segunda aquisição.

Uma segunda habitação deve ser analisada como um projeto autónomo, mesmo quando a primeira casa já está parcialmente paga. O banco observa o conjunto das responsabilidades existentes e a nova prestação, por isso uma família com um primeiro crédito confortável pode ter uma capacidade diferente daquela que resultaria de olhar apenas para o novo imóvel. Antes de pedir propostas, reúne o capital em dívida, prestação, prazo e taxa do crédito atual e junta todas as restantes responsabilidades financeiras.

É igualmente importante decidir qual será a utilização real do segundo imóvel. Uma casa de férias para uso próprio, uma habitação para filhos ou familiares e um imóvel destinado a arrendamento têm perfis económicos diferentes. Se pretendes arrendar, não construas a decisão apenas com base numa renda esperada. Considera períodos sem inquilino, manutenção, condomínio, seguros, impostos e eventuais obras. A renda pode melhorar a sustentabilidade do projeto, mas não deve ser tratada como rendimento garantido todos os meses.

Quando comparares propostas, utiliza o mesmo montante de entrada e o mesmo prazo. Uma prestação aparentemente mais baixa pode resultar apenas de um prazo maior. Analisa o custo total, a modalidade de taxa, as condições de amortização, seguros, produtos associados e o impacto da nova dívida sobre o orçamento familiar. Se a segunda casa for um projeto de longo prazo, a flexibilidade para vender, amortizar ou alterar a utilização do imóvel pode ser tão importante como conseguir a prestação inicial mais baixa.

• Primeiro crédito: inclui a prestação e o capital em dívida na análise global.
• Entrada: prepara um cenário em que a avaliação seja inferior ao preço.
• Despesas: soma impostos, condomínio, seguros, manutenção e custos de utilização.
• Arrendamento: evita contar com ocupação total e renda constante.
• Liquidez: não uses toda a poupança na aquisição; uma segunda casa cria novas despesas imprevistas.

Se a compra tiver um objetivo sobretudo patrimonial, compara também o efeito de imobilizar capital na entrada com outras necessidades financeiras do agregado. A segunda habitação não deve comprometer a reserva da residência principal, a capacidade de enfrentar uma quebra de rendimento ou outros objetivos relevantes. Uma boa decisão considera o imóvel dentro do património total, e não como uma operação isolada.

Antes de assinar um CPCV, confirma ainda que o prazo de financiamento é compatível com o calendário da compra e que as condições suspensivas protegem adequadamente a operação quando necessário. A existência de uma primeira casa não torna a segunda aprovação automática. Quanto mais cedo souberes como o banco trata os encargos existentes e o tipo de utilização do novo imóvel, menor é o risco de descobrir uma limitação depois de já teres assumido compromissos.

Perguntas frequentes sobre crédito para segunda habitação

Quando a segunda habitação precisa de uma remodelação relevante, o financiamento da compra e o das intervenções devem ser analisados em conjunto. A guia sobre crédito para obras na habitação explica avaliação, orçamento, documentos, tranches e vistorias que podem fazer parte da operação.

Mais guias sobre crédito habitação

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Pré-aprovação do crédito habitação

Ler guia →Custos & condições

Taxa de juro no crédito habitação

Ler guia →Poupança & financiamento

Crédito para obras na habitação: como financiar uma remodelação em Portugal

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Se a segunda casa for comprada por duas pessoas, mas uma delas já tiver crédito ou património diferente da outra, prepara a informação de cada titular separadamente. O banco avalia o conjunto, mas perceber antecipadamente quem suporta que responsabilidades ajuda a explicar o dossiê e a projetar o orçamento. Também é útil definir como serão repartidos entrada, impostos, manutenção e eventuais rendimentos do imóvel.

Na comparação entre uma segunda habitação e reforçar a casa atual, inclui custos de transação. Comprar outro imóvel cria despesas iniciais e permanentes que não existem quando simplesmente manténs a residência atual. Essa perspetiva evita avaliar o projeto apenas pela valorização esperada do imóvel ou pela prestação do novo crédito.

Se o objetivo for uso sazonal, estima ainda períodos em que a casa estará vazia e as despesas continuarão a existir. Energia mínima, condomínio, seguros, manutenção e deslocações podem manter-se mesmo com pouca utilização. Uma segunda habitação financeiramente sustentável é aquela que o agregado consegue manter sem depender de utilização constante ou de receitas incertas.

Se já tens um imóvel com valor acumulado, evita assumir que esse património pode ser convertido facilmente em dinheiro para suportar a nova compra. Qualquer utilização do primeiro imóvel como garantia ou fonte de liquidez cria uma operação própria, com avaliação, custos e análise de risco. Compara essa solução com usar poupança disponível ou ajustar o preço da segunda casa antes de aumentar a complexidade do financiamento.

Na fase de decisão, cria um orçamento anual da segunda habitação e não apenas mensal. Algumas despesas surgem uma ou duas vezes por ano e podem ficar invisíveis numa conta baseada só na prestação. Somar todos os custos anuais e dividi-los por doze dá uma visão mais realista do esforço económico do projeto.

Se a segunda casa estiver longe da residência principal, inclui ainda custos e tempo de deslocação na decisão. A utilização real do imóvel pode ser muito diferente da imaginada antes da compra. Quanto mais completo for o orçamento de utilização, mais fácil é perceber se a nova dívida corresponde a um projeto que o agregado continuará a valorizar e conseguir suportar.

Se o projeto continuar sustentável mesmo num cenário conservador de despesas e utilização, a decisão tende a assentar em bases mais sólidas do que uma compra calculada apenas com a prestação inicial.