- Was braucht die Bank für einen Immobilienkredit? Kurzantwort
- Warum braucht die Bank so viele Unterlagen für den Immobilienkredit?
- Welche persönlichen Unterlagen braucht die Bank?
- Welche Einkommensnachweise brauchen Angestellte?
- Welche Unterlagen brauchen Selbstständige und Freiberufler?
- Welche Nachweise über Eigenkapital und Vermögen braucht die Bank?
- Welche Ausgaben und bestehenden Kredite prüft die Bank?
- Braucht die Bank eine SCHUFA-Auskunft für den Immobilienkredit?
- Welche Unterlagen zur Immobilie braucht die Bank?
- Checkliste: Unterlagen für einen Immobilienkredit
- Braucht die Bank den Kaufvertrag schon vor der Kreditzusage?
- Warum will die Bank Grundbuchauszug und Objektangaben sehen?
- Wie bewertet die Bank die Immobilie als Sicherheit?
- Wie macht die Bank die Haushaltsrechnung?
- Welches Einkommen akzeptiert die Bank für einen Immobilienkredit?
- Wie viel Eigenkapital will die Bank sehen?
- Welche Unterlagen reichen für eine erste Finanzierungsprüfung?
- Was passiert, wenn Unterlagen für den Immobilienkredit fehlen?
- Warum lehnt die Bank einen Immobilienkredit trotz vollständiger Unterlagen ab?
- So bereitest du die Unterlagen für die Bank richtig vor
- Häufige Fehler bei den Unterlagen für den Immobilienkredit
- Checkliste vor dem Banktermin für den Immobilienkredit
- Was braucht die Bank für einen Immobilienkredit? Das Wichtigste zum Schluss
- Häufige Fragen
Was braucht die Bank für einen Immobilienkredit? Kurzantwort
Für einen Immobilienkredit benötigt die Bank Unterlagen zu deiner persönlichen und finanziellen Situation sowie zur Immobilie. Dazu gehören typischerweise Identitätsnachweise, Einkommensunterlagen, Nachweise über Eigenkapital und Vermögen, Informationen zu bestehenden Krediten und regelmäßigen Ausgaben sowie Objektunterlagen wie Kaufvertragsentwurf, Grundbuchinformationen, Grundrisse und Angaben zum Kaufpreis.
Der Hintergrund ist gesetzlich klar: Vor Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags muss der Kreditgeber die Kreditwürdigkeit prüfen. Nach § 505a BGB darf ein solcher Vertrag nur abgeschlossen werden, wenn die Prüfung ergibt, dass es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen kann. § 505b BGB verlangt dafür notwendige, ausreichende und angemessene Informationen insbesondere zu Einkommen, Ausgaben und weiteren finanziellen und wirtschaftlichen Umständen.
Die Bank darf sich bei dieser Prüfung grundsätzlich nicht hauptsächlich darauf verlassen, dass der Wert der Immobilie höher als der Kredit ist oder künftig steigen wird. Deshalb reicht ein wertvolles Haus allein nicht aus, wenn die laufende Rückzahlung aus Sicht des Kreditgebers nicht tragfähig erscheint.
Warum braucht die Bank so viele Unterlagen für den Immobilienkredit?
Eine Immobilienfinanzierung läuft häufig über Jahrzehnte und umfasst hohe Beträge. Die Bank muss deshalb beurteilen, ob Zins und Tilgung nicht nur heute, sondern voraussichtlich über die Laufzeit tragbar sind. Sie betrachtet dafür nicht isoliert das Gehalt, sondern das Verhältnis von nachhaltigen Einnahmen, regelmäßigen Ausgaben, bestehenden Verpflichtungen und finanziellen Reserven.
Die ImmoKWPLV konkretisiert diese Prüfung. Sie nennt unter anderem regelmäßige Ausgaben, Schulden und andere finanzielle Verpflichtungen, nachhaltig zu erwartende Mieteinnahmen sowie sonstiges Einkommen, Ersparnisse und Vermögenswerte als relevante Faktoren. Welche Informationen im Einzelfall erforderlich sind, kann je nach Finanzierung unterschiedlich sein.
Darüber hinaus muss die Bank die Immobilie bewerten, weil sie bei vielen Finanzierungen als Sicherheit dient. Kaufpreis und Marktwert sind dabei nicht automatisch identisch. Die Objektprüfung beeinflusst daher auch, welchen Anteil des Kaufpreises die Bank finanzieren möchte und welches Eigenkapital sie erwartet.
Welche persönlichen Unterlagen braucht die Bank?
Zu Beginn muss die Bank eindeutig feststellen können, wer den Kredit beantragt. Üblicherweise werden deshalb gültige Ausweisdokumente benötigt. Bei zwei Darlehensnehmern müssen die Angaben für beide Personen vollständig vorliegen.
Je nach persönlicher Situation können weitere Dokumente relevant sein, beispielsweise Angaben zum Familienstand oder Unterlagen, die besondere Einkommens- und Vermögensverhältnisse erklären. Welche Nachweise konkret verlangt werden, legt die Bank für den Einzelfall fest.
Wichtig ist, dass Angaben in Antrag, Kontoauszügen, Gehaltsunterlagen und sonstigen Dokumenten zusammenpassen. Unklare oder widersprüchliche Informationen führen häufig zu Rückfragen und können die Prüfung verzögern.
Welche Einkommensnachweise brauchen Angestellte?
Bei Angestellten möchte die Bank erkennen, wie hoch und wie stabil das regelmäßige Einkommen ist. Typischerweise werden deshalb aktuelle Gehalts- oder Lohnabrechnungen verlangt. Zusätzlich können Kontoauszüge benötigt werden, auf denen die Gehaltseingänge und laufenden Zahlungsverpflichtungen nachvollziehbar sind.
Auch das Beschäftigungsverhältnis spielt eine Rolle. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit ist aus Sicht vieler Banken leichter einzuschätzen als ein gerade begonnenes oder befristetes Arbeitsverhältnis. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein befristeter Vertrag automatisch zur Ablehnung führt.
Wenn dein Arbeitsvertrag befristet ist, findest du die spezielle Einordnung in unserem Ratgeber zum Immobilienkredit mit befristetem Arbeitsvertrag. Dort findest du die Besonderheiten dieser Beschäftigungssituation und welche zusätzlichen Nachweise je nach Bank relevant sein können.
Welche Unterlagen brauchen Selbstständige und Freiberufler?
Bei Selbstständigen schwankt das Einkommen häufig stärker als bei Arbeitnehmern. Deshalb reicht eine einzelne aktuelle Einnahme nicht aus. Banken möchten typischerweise die wirtschaftliche Entwicklung über einen längeren Zeitraum nachvollziehen können.
Je nach Tätigkeit können Steuerbescheide, Einnahmenüberschussrechnungen, Jahresabschlüsse, betriebswirtschaftliche Auswertungen und weitere steuerliche oder betriebliche Unterlagen verlangt werden. Die konkrete Liste unterscheidet sich zwischen Kreditinstituten und Rechtsform.
Entscheidend ist nicht nur der Umsatz, sondern welches nachhaltige Einkommen nach betrieblichen Kosten und persönlichen Verpflichtungen für die Finanzierung zur Verfügung steht. Größere Schwankungen sollten nachvollziehbar erklärt werden können.
Welche Nachweise über Eigenkapital und Vermögen braucht die Bank?
Eigenkapital reduziert den Kreditbedarf und kann den Finanzierungsspielraum verbessern. Die Bank möchte jedoch nicht nur wissen, wie viel Eigenkapital du angibst, sondern auch nachvollziehen können, dass es tatsächlich verfügbar ist.
Als Nachweise kommen je nach Vermögensart beispielsweise Konto- und Depotauszüge, Sparguthaben oder Unterlagen zu bereits vorhandenem Immobilienvermögen infrage. Bei Schenkungen oder anderen Mittelzuflüssen können zusätzliche Nachweise erforderlich sein.
Trenne außerdem das Eigenkapital, das du tatsächlich einsetzen willst, von einer finanziellen Reserve. Eine Finanzierung, bei der nach Kauf und Nebenkosten keinerlei Liquidität übrig bleibt, kann für den eigenen Haushalt riskanter sein. Wenn du wenig Eigenkapital hast, lies ergänzend unseren Ratgeber zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.
Welche Ausgaben und bestehenden Kredite prüft die Bank?
Die Kreditwürdigkeitsprüfung betrachtet nicht nur Einnahmen. § 505b BGB und die ImmoKWPLV nennen ausdrücklich Ausgaben und finanzielle Verpflichtungen. Dazu zählen beispielsweise laufende Kreditraten, Leasing, Unterhaltsverpflichtungen und andere regelmäßig wiederkehrende Belastungen.
Aus Einnahmen und Ausgaben entsteht die Haushaltsrechnung. Die Bank will sehen, ob nach den bestehenden Verpflichtungen genügend Spielraum für die neue Kreditrate und die laufenden Kosten des Haushalts verbleibt. Kreditinstitute können dabei mit eigenen Pauschalen und internen Berechnungsmodellen arbeiten.
Deshalb ist es wenig sinnvoll, kurz vor dem Immobilienkredit zusätzliche Konsumentenkredite aufzunehmen. Jede neue monatliche Verpflichtung kann den verfügbaren Finanzierungsspielraum verringern.
Braucht die Bank eine SCHUFA-Auskunft für den Immobilienkredit?
Bei der Bonitätsprüfung können Banken Informationen von Auskunfteien einbeziehen. § 505b BGB erlaubt neben den Angaben des Darlehensnehmers auch relevante interne oder externe Informationsquellen und verpflichtet den Kreditgeber, die benötigten Informationen angemessen zu überprüfen.
In der Praxis spielt die SCHUFA bei vielen deutschen Banken eine wichtige Rolle. Dabei sollte man Score, gespeicherte Vertragsinformationen und tatsächliche Zahlungsstörungen nicht miteinander verwechseln. Die Bank trifft ihre Entscheidung nicht allein aufgrund einer einzigen Zahl, sondern kombiniert die verfügbaren Bonitätsinformationen mit Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital und Objekt.
Wenn du Fehler in gespeicherten Daten vermutest, ist es sinnvoll, diese vor einer Finanzierungsanfrage zu prüfen und gegebenenfalls korrigieren zu lassen. Falsche oder veraltete Informationen sollten nicht erst während der Kreditentscheidung auffallen.
Welche Unterlagen zur Immobilie braucht die Bank?
Neben deiner persönlichen Bonität benötigt die Bank Informationen über das Objekt, das finanziert werden soll. Typische Unterlagen sind ein Kaufvertragsentwurf oder Angaben zum Kaufpreis, Grundrisse, Wohn- und Grundstücksflächen, Grundbuchinformationen, Bauunterlagen und bei Eigentumswohnungen zusätzliche Informationen zum Wohnungseigentum.
Welche Dokumente verlangt werden, hängt stark vom Objekt ab. Bei einem Neubau sind andere Unterlagen relevant als bei einer bestehenden Eigentumswohnung. Bei einem vermieteten Objekt können Mietverträge und Angaben zu den Mieteinnahmen hinzukommen.
Die Unterlagen dienen nicht nur der Beschreibung. Die Bank benötigt sie auch für die Bewertung der Immobilie und der vorgesehenen Kreditsicherheit. Fehlende Pläne, unklare Flächen oder nicht dokumentierte Umbauten können deshalb zusätzliche Rückfragen auslösen.
Checkliste: Unterlagen für einen Immobilienkredit
| Bereich | Typische Unterlagen | Was wird geprüft? |
|---|---|---|
| Identität | Ausweis, persönliche Angaben | Antragsteller und Vertragsparteien |
| Einkommen | Gehaltsabrechnungen bzw. Unterlagen zur Selbstständigkeit | Höhe und Nachhaltigkeit der Einnahmen |
| Konten | Kontoauszüge nach Vorgabe der Bank | Zahlungsströme und Verpflichtungen |
| Eigenkapital | Konto-, Spar- oder Depotauszüge | Verfügbare eigene Mittel |
| Verbindlichkeiten | Kredit- und Leasinginformationen | Bestehende monatliche Belastung |
| Bonität | Angaben/Auskunfteien nach Verfahren der Bank | Zahlungsverhalten und Kreditrisiko |
| Immobilie | Kaufpreis, Grundbuch, Pläne, Flächen, Objektunterlagen | Objekt und Kreditsicherheit |
| Bei Vermietung | Mietverträge und Einnahmennachweise | Nachhaltig erwartbare Mieteinnahmen |
Diese Liste ist eine Vorbereitungshilfe, keine für jede Bank identische Pflichtliste. Nach Art. 247 § 1 EGBGB muss der Kreditgeber dem Darlehensnehmer mitteilen, welche Informationen und Nachweise er innerhalb welchen Zeitraums für eine ordnungsgemäße Kreditwürdigkeitsprüfung benötigt.
Braucht die Bank den Kaufvertrag schon vor der Kreditzusage?
Für eine belastbare Objekt- und Finanzierungsprüfung benötigt die Bank konkrete Informationen zum geplanten Kauf. Je nach Stand des Erwerbs kann zunächst ein Kaufvertragsentwurf oder eine vergleichbare Dokumentation des Kaufpreises und der Vertragsbedingungen verlangt werden.
Wichtig ist die Reihenfolge: Ein Immobilienkaufvertrag wird in Deutschland notariell beurkundet. Käufer sollten deshalb Finanzierung und vertragliche Verpflichtungen zeitlich sorgfältig koordinieren. Eine voreilige Bindung ohne gesicherte Finanzierung kann erhebliche Risiken schaffen.
Frage die Bank oder den Vermittler frühzeitig, welche Unterlagen vor einer belastbaren Kreditentscheidung noch fehlen. So lässt sich vermeiden, dass Notartermine geplant werden, während wesentliche Punkte der Finanzierung noch offen sind.
Warum will die Bank Grundbuchauszug und Objektangaben sehen?
Das Grundbuch zeigt rechtlich relevante Informationen über das Grundstück und bestehende Belastungen. Für die finanzierende Bank ist wichtig zu wissen, welche Rechte bereits eingetragen sind und welche Grundschuld für die Finanzierung bestellt werden kann.
Die Objektangaben helfen zusätzlich bei der Wertermittlung. Lage, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, Baujahr und Nutzung können den Wert beeinflussen. Die Bank setzt für ihre interne Beleihungsentscheidung nicht zwingend einfach den Kaufpreis als Objektwert an.
Deshalb kann ein hoher Kaufpreis nicht automatisch mit einem gleich hohen Finanzierungswert gleichgesetzt werden. Liegt die bankinterne Bewertung niedriger, kann mehr Eigenkapital erforderlich werden.
Wie bewertet die Bank die Immobilie als Sicherheit?
Bei einer grundpfandrechtlich besicherten Finanzierung dient die Immobilie als wichtige Sicherheit. Trotzdem darf die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505b BGB grundsätzlich nicht hauptsächlich darauf beruhen, dass der Immobilienwert den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig steigt. Die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers bleibt zentral.
Für die Objektbewertung nutzt das Institut Angaben und Unterlagen zur Immobilie und kann je nach Verfahren weitere Informationen oder eine Bewertung verlangen. Daraus ergibt sich der Wert, den die Bank für ihre Finanzierung zugrunde legt.
Je größer der Kredit im Verhältnis zum von der Bank angesetzten Objektwert ist, desto höher kann das Risiko aus Sicht des Kreditgebers sein. Das kann sich auf Eigenkapitalanforderung, Konditionen oder die grundsätzliche Finanzierbarkeit auswirken.
Wie macht die Bank die Haushaltsrechnung?
Die Haushaltsrechnung stellt nachhaltige monatliche Einnahmen den regelmäßigen Ausgaben und bestehenden Verpflichtungen gegenüber. Danach wird geprüft, ob die geplante Rate mit ausreichendem Puffer getragen werden kann.
Banken rechnen nicht zwingend exakt so wie dein privates Haushaltsbuch. Sie können für bestimmte Lebenshaltungskosten interne Mindestpauschalen verwenden und zusätzliche Belastungen berücksichtigen, die nach dem Immobilienkauf entstehen, etwa Bewirtschaftungskosten.
Berechne deshalb vor der Anfrage selbst eine konservative Rate. Eine Finanzierung sollte nicht nur in der Bankrechnung funktionieren, sondern auch dann, wenn Reparaturen, höhere Nebenkosten oder andere ungeplante Ausgaben auftreten.
Welches Einkommen akzeptiert die Bank für einen Immobilienkredit?
Entscheidend ist nicht nur die Höhe, sondern die Nachhaltigkeit des Einkommens. Regelmäßiges Gehalt ist meist leichter einzuschätzen als stark schwankende Einnahmen. Variable Vergütungen, Boni, Provisionen oder Nebeneinkünfte können je nach Bank nur teilweise oder unter zusätzlichen Voraussetzungen berücksichtigt werden.
Auch Mieteinnahmen können relevant sein, wenn sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Die ImmoKWPLV weist ausdrücklich darauf hin, dass mögliche, aber ungewisse künftige Mietsteigerungen nicht einfach angesetzt werden sollen.
Wer mehrere Einkommensquellen hat, sollte jede davon sauber dokumentieren. Eine nachvollziehbare Historie ist häufig aussagekräftiger als eine kurzfristige Spitze unmittelbar vor dem Kreditantrag.
Wie viel Eigenkapital will die Bank sehen?
Es gibt keine einheitliche gesetzliche Prozentzahl, die jede Bank bei jedem Immobilienkredit verlangen muss. Wie viel Eigenkapital sinnvoll oder erforderlich ist, hängt von Kaufpreis, Nebenkosten, Objektwert, Einkommen, Kreditbetrag und Risikopolitik des Instituts ab.
Mehr Eigenkapital reduziert grundsätzlich den Finanzierungsbedarf. Es kann außerdem helfen, Kaufnebenkosten abzudecken und das Verhältnis von Kredit zu Objektwert zu verbessern. Gleichzeitig sollte die Finanzierung nicht die gesamte Liquiditätsreserve des Haushalts aufzehren.
Bei sehr hohem Finanzierungsanteil prüft die Bank den Fall besonders genau. Für größere Finanzierungen findest du ergänzend unseren Beitrag zur Baufinanzierung über 500.000 Euro ohne Eigenkapital.
Welche Unterlagen reichen für eine erste Finanzierungsprüfung?
Für eine erste Einschätzung reichen häufig weniger Unterlagen als für die endgültige Kreditentscheidung. Einkommen, Eigenkapital, bestehende Verpflichtungen, gewünschter Kreditbetrag und grobe Objektdaten ermöglichen bereits eine erste Orientierung.
Eine Vorprüfung ist jedoch keine endgültige Kreditzusage. Sobald das konkrete Objekt feststeht, müssen die fehlenden Objektunterlagen und weitere Nachweise nachgereicht werden. Auch Änderungen bei Einkommen, Kreditbetrag oder Kaufpreis können eine erneute Bewertung erforderlich machen.
Wer frühzeitig eine realistische Budgetspanne ermitteln möchte, kann zusätzlich unsere Seite zur Hauskauf-Finanzierung nutzen. Dort steht der gesamte Finanzierungsaufbau im Mittelpunkt; hier geht es vor allem um Unterlagen und Bankprüfung.
Was passiert, wenn Unterlagen für den Immobilienkredit fehlen?
Fehlende Nachweise können die Kreditwürdigkeitsprüfung verzögern oder verhindern. Art. 247 § 1 EGBGB verpflichtet den Kreditgeber, mitzuteilen, welche Informationen und Nachweise innerhalb welcher Frist benötigt werden. Zugleich muss darauf hingewiesen werden, dass die Prüfung zwingend ist und nur mit richtigen und vollständigen Informationen durchgeführt werden kann.
Wenn ein Dokument noch nicht verfügbar ist, sollte das früh kommuniziert werden. Häufig lässt sich klären, ob zunächst ein Ersatznachweis genügt oder ob die Entscheidung warten muss. Dokumente zu schätzen oder Angaben zu beschönigen ist dagegen keine sinnvolle Abkürzung.
Prüfe vor dem Versand außerdem Lesbarkeit, Aktualität und Vollständigkeit. Gerade bei mehrseitigen Konto-, Steuer- oder Objektunterlagen fehlen sonst schnell einzelne Seiten.
Warum lehnt die Bank einen Immobilienkredit trotz vollständiger Unterlagen ab?
Vollständige Unterlagen bedeuten nur, dass die Bank den Fall prüfen kann. Sie garantieren keine Finanzierung. Nach § 505a BGB muss die Kreditwürdigkeitsprüfung bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen ergeben, dass es wahrscheinlich ist, dass der Kreditnehmer seine Verpflichtungen vertragsgemäß erfüllen kann.
Eine Ablehnung kann beispielsweise mit zu geringem Haushaltsüberschuss, hohen bestehenden Schulden, instabilem Einkommen, problematischen Bonitätsinformationen, zu wenig Eigenkapital oder einer aus Sicht der Bank ungünstigen Objektbewertung zusammenhängen.
Banken haben außerdem unterschiedliche Kredit- und Risikopolitiken. Eine Ablehnung bei einem Institut bedeutet daher nicht automatisch, dass jedes andere Institut denselben Fall identisch bewertet. Trotzdem sollten die Ursachen verstanden werden, bevor einfach zahlreiche weitere Anfragen gestellt werden.
So bereitest du die Unterlagen für die Bank richtig vor
Erstelle zunächst eine aktuelle Übersicht über Einkommen, Ausgaben, Vermögen und Schulden. Gleiche die Zahlen mit den Nachweisen ab und bereite Dokumente geordnet nach Kategorien vor. Für Paare sollte klar sein, welche Einnahmen, Verpflichtungen und Vermögenswerte zu welcher Person gehören.
Danach folgt der Objektordner: Kaufpreis, Exposé, Grundbuch- und Flächenangaben, Pläne sowie je nach Immobilie weitere Unterlagen. Bei Neubau, Sanierung oder Vermietung kommen projektspezifische Dokumente hinzu.
Zum Schluss solltest du den Finanzierungsbedarf nachvollziehbar herleiten: Kaufpreis plus Nebenkosten und gegebenenfalls Modernisierung, abzüglich des tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals. So sieht die Bank nicht nur eine gewünschte Kreditsumme, sondern einen schlüssigen Finanzierungsplan.
Häufige Fehler bei den Unterlagen für den Immobilienkredit
Nur Gehaltsabrechnungen vorbereiten. Die Bank benötigt auch Informationen zu Ausgaben, Eigenkapital, Verpflichtungen und Objekt.
Eigenkapital ohne Nachweis angeben. Verfügbare Mittel sollten nachvollziehbar dokumentiert sein.
Kaufpreis mit Bankwert gleichsetzen. Die Bank kann die Immobilie intern anders bewerten.
Bestehende Kredite vergessen. Laufende Verpflichtungen gehören in die Kreditwürdigkeitsprüfung.
Unvollständige Objektunterlagen schicken. Fehlende Pläne oder Grundbuchinformationen können die Prüfung verzögern.
Eine Vorprüfung als Kreditzusage verstehen. Die endgültige Entscheidung kann erst nach vollständiger Prüfung erfolgen.
Keine Liquiditätsreserve einplanen. Nicht jeder verfügbare Euro muss zwingend als Eigenkapital eingesetzt werden.
Checkliste vor dem Banktermin für den Immobilienkredit
| Frage | Vorbereitet? |
|---|---|
| Identitätsunterlagen aller Kreditnehmer | Aktuell und lesbar |
| Einkommensnachweise | Passend zur Beschäftigungsart |
| Übersicht der monatlichen Ausgaben | Realistisch und vollständig |
| Bestehende Kredite und Verpflichtungen | Restschuld und Rate bekannt |
| Eigenkapitalnachweise | Verfügbare Mittel dokumentiert |
| Objektunterlagen | Kaufpreis, Grundbuch, Pläne, Flächen |
| Kaufnebenkosten | Im Finanzierungsbedarf berücksichtigt |
| Gewünschte Rate und Laufzeit | Mit Haushaltsbudget abgeglichen |
| Finanzielle Reserve nach Kauf | Nicht vollständig aufgebraucht |
Die Bank kann zusätzliche Dokumente verlangen. Nutze diese Liste daher als Vorbereitung und gleiche sie anschließend mit der individuellen Unterlagenanforderung des Kreditgebers ab.
Was braucht die Bank für einen Immobilienkredit? Das Wichtigste zum Schluss
Für einen Immobilienkredit braucht die Bank ein vollständiges Bild von Rückzahlungsfähigkeit und Objekt. Einkommen allein reicht nicht. Entscheidend sind auch regelmäßige Ausgaben, bestehende Kredite, Eigenkapital, Vermögen, Bonitätsinformationen und die Unterlagen zur Immobilie.
Das deutsche Recht verpflichtet Kreditgeber zu einer eingehenden Kreditwürdigkeitsprüfung. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss es wahrscheinlich sein, dass der Darlehensnehmer die Verpflichtungen aus dem Vertrag vertragsgemäß erfüllen kann. Der Immobilienwert darf dabei grundsätzlich nicht die Hauptgrundlage der Bonitätsentscheidung sein.
Am effizientesten ist deshalb eine Vorbereitung in zwei Blöcken: zuerst die persönliche Finanzlage, danach das konkrete Objekt. Wenn beide Teile vollständig sind, lässt sich der tatsächliche Finanzierungsbedarf sauber berechnen und eine Bank kann den Antrag auf einer belastbaren Grundlage prüfen.
Wenn Bonitätseinträge eine Rolle spielen, hilft zusätzlich unser Ratgeber zur Baufinanzierung trotz SCHUFA.
Häufige Fragen: Was braucht die Bank für einen Immobilienkredit?
Welche Unterlagen braucht die Bank für einen Immobilienkredit?
Typischerweise Identitätsnachweise, Einkommensunterlagen, Konto- und Eigenkapitalnachweise, Angaben zu bestehenden Verpflichtungen sowie Unterlagen zur Immobilie. Die konkrete Liste legt die Bank für den Einzelfall fest.
Wie viele Gehaltsabrechnungen braucht die Bank?
Das ist nicht gesetzlich für jede Bank identisch festgelegt. Kreditinstitute bestimmen selbst, welche aktuellen und gegebenenfalls historischen Einkommensnachweise sie für die Kreditwürdigkeitsprüfung benötigen.
Braucht die Bank Kontoauszüge?
Banken können Kontoauszüge verlangen, um Einnahmen, Ausgaben und finanzielle Verpflichtungen zu plausibilisieren. Umfang und Zeitraum unterscheiden sich je nach Institut und Fall.
Braucht die Bank einen SCHUFA-Nachweis?
Viele Banken beziehen Informationen von Auskunfteien wie der SCHUFA in ihre Bonitätsprüfung ein. Die Kreditentscheidung basiert aber nicht ausschließlich auf einer einzelnen Auskunft.
Welche Unterlagen braucht ein Selbstständiger für einen Immobilienkredit?
Je nach Bank und Tätigkeit können unter anderem Steuerbescheide, Jahresabschlüsse, EÜR, betriebswirtschaftliche Auswertungen und Kontoauszüge verlangt werden.
Muss ich Eigenkapital nachweisen?
Wenn Eigenkapital in die Finanzierung eingeplant ist, möchte die Bank normalerweise nachvollziehen können, dass die Mittel tatsächlich verfügbar sind, etwa über Konto- oder Depotauszüge.
Kann die Bank trotz guter Immobilie den Kredit ablehnen?
Ja. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Rückzahlung voraussichtlich tragfähig sein. Die Prüfung darf grundsätzlich nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit.
Wie lange dauert die Prüfung eines Immobilienkredits?
Es gibt keine für alle Banken identische Dauer. Vollständigkeit der Unterlagen, Komplexität des Einkommens, Objektprüfung und interne Prozesse beeinflussen die Bearbeitungszeit.
